Skønsmæssig nedsættelse af varslet lejeforhøjelse efter det lejedes værdi i ejerlejlighed på Frederiksberg

En udlejer varslede i september 2025 en markant lejeforhøjelse for en 101 m² stor ejerlejlighed på Frederiksberg med virkning fra 1. januar 2026. Lejen stod til at stige fra 48.809,40 kr. årligt (ca. 483 kr. pr. m²) til 77.350 kr. årligt. Varslingen blev foretaget med henvisning til Lejeloven § 42, idet udlejer mente, at den nuværende leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Lejeren, der benytter lejligheden som viceværtbolig, gjorde indsigelse og anførte, at det nuværende lejeniveau allerede svarede til det lejedes værdi. Lejer henviste til retspraksis, hvorefter det omkostningsbestemte lejeniveau i området ligger væsentligt lavere, og påpegede, at alle væsentlige forbedringer i lejemålet, herunder nyt køkken og badeværelse, var udført og betalt af lejer selv. Da ejendommen er en ejerlejlighed, hvor ejeren pr. 1. januar 1995 ejede færre end syv lejligheder, er lejemålet omfattet af de særlige regler for småhuse i Lejeloven § 7 og Lejeloven § 32.

Huslejenævnet foretog en besigtigelse af lejemålet, hvor det blev konstateret, at lejligheden fremstod med almindelig brugsslitage, og at køkken og bad var renoveret af lejeren. Under sagen opstod der desuden tvist om arealet, da BBR angav 101 m², mens det tinglyste areal var 91 m².

Huslejenævnet traf afgørelse om, at lejen før varslingen var væsentligt lavere end det lejedes værdi, men nævnet godkendte ikke udlejers varslede forhøjelse fuldt ud. Nævnet nedsatte skønsmæssigt den varslede leje til 71.609 kr. årligt, svarende til 709 kr. pr. m².

Nævnets begrundelse

• Nævnet fandt, at formalia i varslingen var overholdt i henhold til Lejeloven § 44.
• Ved fastsættelsen af lejen lagde nævnet vægt på det generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området på Frederiksberg.
• Der blev taget hensyn til, at lejer selv havde bekostet forbedringer af køkken og bad, hvilket der skal ses bort fra ved lejeansættelsen jf. Lejeloven § 42, stk. 1, nr. 4.
• Afgørelsen blev truffet med dissens, idet et medlem ønskede at godkende udlejers varsling fuldt ud.

Da lejeren fik delvist medhold i nedsættelsen, blev udlejer ikke pålagt gebyr efter Lov om boligforhold § 82, stk. 2. Eventuel for meget betalt leje skal tilbagebetales med renter i overensstemmelse med Lejeloven § 40, stk. 3.