Afvisning af sag om vedligeholdelse af gulvtæppe grundet bevisspørgsmål og uafklaret lejerstatus

Sagen omhandler en lejer i en ejendom på Amager, der via sin repræsentant krævede, at udlejer skulle udskifte et slidt væg til væg-tæppe i lejlighedens stue. Lejeren flyttede ind i 1989 hos sin far, som havde boet i lejligheden siden 1984. Der opstod imidlertid tvist om, hvorvidt den nuværende beboer overhovedet kunne anses for at være den retmæssige lejer, da udlejer hævdede, at der kun forelå en tidsbegrænset fremlejeaftale fra starten af 1990'erne. Lejeren argumenterede for, at han havde indgået en aftale med den tidligere ejer i 1991 og havde betalt leje direkte til udlejer siden da.

Spørgsmålet om vedligeholdelsespligt

Det centrale punkt i tvisten var vedligeholdelsen af gulvtæppet. I den oprindelige lejekontrakt fra 1984 var det anført, at tæppet i stuen tilhørte ejeren. Lejeren mente derfor, at udlejer havde vedligeholdelsespligten jf. Lejeloven § 114. Ved en besigtigelse af lejemålet konstaterede Huslejenævnet, at tæpperne var betydeligt slidte med revner og brugsspor. Under sagens forløb kom det dog frem, at lejeren selv havde udskiftet det oprindelige tæppe i 1994. Udlejer gjorde herefter gældende, at man ikke kunne drages til ansvar for inventar, som lejer selv havde anskaffet.

Tvist om lejerstatus og dokumentation

Udlejer anfægtede beboerens status som lejer og hævdede, at vedkommende bevidst havde afgivet usande oplysninger. Lejernes repræsentant fremlagde omfattende dokumentation for, at udlejer i årevis havde accepteret beboeren som lejer, blandt andet gennem varmeregnskaber, lejevarslinger og kommunikation med beboerrepræsentationen, hvor beboeren tidligere var formand. Spørgsmålet var således, om der var opstået et lejeforhold ved passivitet eller konkludent adfærd, selvom en formel kontrakt manglede.

Både Huslejenævnet og Ankenævnet for Huslejenævnene endte med at afvise at behandle sagen.

Nævnets afvisning og begrundelse

Huslejenævnet traf oprindeligt afgørelse om at afvise sagen med henvisning til Lov om boligforhold § 83, stk. 1. Nævnet vurderede, at en afgørelse ville kræve en omfattende bevisførelse med vidneforklaringer, som nævnet ikke har kompetence til at gennemføre. Dette skyldtes især usikkerheden omkring tæppets historik og udskiftningen i 1994.

Ankenævnets stadfæstelse

Ankenævnet stadfæstede afvisningen og præciserede følgende punkter:

• Manglende kompetence: Ankenævnet har ikke selvstændig kompetence til at afgøre hvem der er lejer, medmindre det er nødvendigt for at løse en konkret tvist, som nævnet har kompetence over.