Vedligeholdelsespåbud og udlejningsforbud ved gennemgribende modernisering på Frederiksberg

Sagen udspringer af en orientering fra udlejer til beboerrepræsentationen om en ønsket gennemgribende modernisering af et lejemål i ejendommen efter reglerne i Lejeloven § 19, stk. 2. Beboerrepræsentationen gjorde i den forbindelse gældende, at ejendommen led af væsentlige vedligeholdelsesmangler, som skulle udbedres, før en sådan modernisering og efterfølgende lejefastsættelse kunne finde sted, jf. Lejeloven § 21, stk. 1.

Ejendommens tilstand og parternes argumenter

Beboerrepræsentationen påpegede omfattende mangler vedrørende:

• Vinduer og altandøre (råd, punkterede ruder og manglende tætning).
• Tagkonstruktion (utætheder, fugtskader og skimmelsvamp).
• Bagtrapper (manglende maling, revnet tapet og utilstrækkelig tætning ved rørgennemføringer).

Udlejer anførte, at man allerede var i gang med et større renoveringsprojekt omfattende tag og vinduer, som var opdelt i etaper. Udlejer mente derfor ikke, at der var grundlag for yderligere påbud, da vedligeholdelsen blev varetaget løbende. Ved en besigtigelse konstaterede huslejenævnet dog, at de dele af ejendommen, der endnu ikke var renoveret, fremstod i markant dårlig stand med direkte udsyn til det fri gennem taget, udbredt råd i træværk og omfattende malingsafskalninger på bagtrapperne.

Nævnets undersøgelse af vedligeholdelsespligten

Nævnet vurderede sagen i forhold til udlejers generelle pligt til at holde ejendommen forsvarligt ved lige som fastsat i Lejeloven § 112. Besigtigelsen bekræftede, at store dele af de anmeldte forhold udgjorde mangler, der krævede akut udbedring for at opfylde lovens krav om forsvarlig vedligeholdelse.

Huslejenævnet gav lejerne delvist medhold og pålagde udlejer en række specifikke vedligeholdelsesarbejder, der skal være afsluttet senest den 27. november 2026.

Hovedkonklusion og retsvirkninger

• Udbedringskrav: Udlejer skal reparere og male vinduer/altandøre, udskifte punkterede ruder, tætne taget, fjerne skimmelsvamp og istandsætte bagtrapperne.
• Udlejningsforbud: Nævnet traf beslutning om, at det specifikke lejemål ikke kan udlejes efter den særlige regel om gennemgribende forbedrede lejemål i Lejeloven § 19, stk. 2, før alle påbudte arbejder er færdiggjort.
• Tilbagebetaling: Såfremt der allerede er opkrævet leje efter denne bestemmelse, er udlejer forpligtet til at tilbagebetale differencen til lejeren fra lejeforholdets start.