Højesteret afviser afslag i købesummen for badeværelsesmangler i ejerlejlighed

Parterne og ejendommen

Sagen angår køb af en taglejlighed på ca. 62 m² beliggende i en baggård i det indre København. Lejligheden var uden bopælspligt og blev solgt i august 2019 til udbudsprisen 3.195.000 kr.

Sælger: A (advokat Jacob Outzen, beskikket). Købere: B og C (advokat Rasmus Juvik for begge, beskikket).

Faktum: Køb og konstatering af mangler

Købsaftalen blev indgået i august 2019 med overtagelse 1. september 2019. Køberne havde inden handlen besigtiget lejligheden og bemærket revner i badeværelsets gulv.

Efter overtagelsen opdagede de skjulte mangler i form af utætheder og mangelfuld vådrumssikring. Parterne var enige om, at der forelå mangler. En skønsmand opgjorde omkostningerne som følger:

Skønsmanden vurderede, at værdien af genbrugelige sanitetsgenstande udgjorde 8.000 kr.

Procesforløb

Sagen blev anlagt ved Københavns Byret, der afsagde dom den 4. januar 2022 (sag BS-39037/2020-KBH). Herefter anket til Østre Landsret, der den 16. februar 2023 stadfæstede byrettens dom (sag BS-1408/2022-OLR). Endelig indbragtes sagen for Højesteret, der behandlede den som BS-47985/2023-HJR.

Under sagens forløb blev der indhentet flere skønserklæringer, herunder en erklæring af 26. januar 2024 til brug for Højesteret.

Parternes påstande

A påstod frifindelse.

B og C nedlagde påstand om, at A skulle betale 130.000 kr. med procesrente fra den 6. oktober 2020, subsidiært et mindre beløb efter Højesterets skøn.

Retsgrundlaget for afslag i købesummen

Højesteret tog udgangspunkt i den praksis, der er fastlagt ved UfR 2004.1873 og UfR 2013.140. Det centrale vurderingstema er, om køberens kendskab til manglen ville have ført til en lavere købesum.

Ved afgørelsen af, om en køber i en mangelsituation har krav på afslag i købesummen, må der tages udgangspunkt i, om kendskab til forholdet ville have ført til, at købesummen var blevet lavere. Vurderingen heraf må ske under hensyn til størrelsen af udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet – absolut og i forhold til købesummen – samt det påberåbte forholds beskaffenhed, f.eks. på den ene side en væsentlig og aktuel ulovlighed over for på den anden side et forhold, der ikke inden for en overskuelig periode vil forringe ejendommens anvendelighed.

Der gælder desuden et almindeligt princip om fradrag for forbedringer (nyt-for-gammelt) ved opgørelsen af udbedringsomkostningerne.

Højesterets vurdering og begrundelse

Retten opdelte bedømmelsen i to dele: betydningen af de synlige revner og betydningen af de skjulte mangler.

6.1 Synlige revner og købernes forventninger

Højesteret lagde til grund, at B og C forud for købet havde bemærket revnerne i badeværelsesgulvet. De burde derfor have indset, at der kunne være behov for udbedring og eventuelle følgeskader. De forhandlede imidlertid ikke om købesummen og opnåede intet afslag.

6.2 Skjulte mangler – påvirkning af købesummen

Spørgsmålet var, om B og C havde sandsynliggjort, at de med kendskab til de skjulte mangler (mangelfuld vådrumssikring mv.) ville have kunnet opnå en reduktion af købesummen.

• Netto udbedringsomkostningerne udgjorde skønsmæssigt 80.000 kr., svarende til ca. 2,5 % af købesummen.
• Manglerne medførte ikke, at badeværelset var uanvendeligt.
• Sammenholdt med lejlighedens attraktive beliggenhed og det forhold, at køberne allerede ved besigtigelsen accepterede revnerne uden prisforhandling, fandt retten det ikke sandsynliggjort, at et kendskab til de yderligere, skjulte mangler ville have resulteret i et afslag.

6.3 Samlet konklusion

På denne baggrund var betingelserne for at tilkende afslag i købesummen ikke opfyldt. A skulle derfor frifindes.

Resultat og sagsomkostninger

A frifindes.

B og C skal betale sagsomkostninger til A således:

Beløbene forrentes efter rentelovens § 8 a og forfalder 14 dage efter dommens afsigelse. I det omfang beløbet for Højesteret dækkes af B og Cs retshjælpsforsikring, skal det indbetales til Højesteret.