HøjesteretHøjesteret fastslog, at en kreditors krav mod en selvskyldnerkautionist for restgæld på et pantebrev ikke var forældet, fordi forældelsesfristen på 10 år først begyndte at løbe, da restgælden forfaldt ved tvangsauktion af ejendommen i 2010, og ikke allerede da hovedskyldneren misligholdt en termin i 2009. A, der havde kautioneret for Husfinans ApS’ lån hos DLR Kredit A/S, blev derfor dømt til at betale 1.428.191,82 kr. med procesrente.
DLR Kredit A/S (herefter DLR Kredit) ydede i juli 2008 et pantebrevslån på 3.850.000 kr. til Husfinans ApS (herefter Husfinans) med sikkerhed i en ejendom. Den 9. august 2008 underskrev A en selvskyldnerkautionserklæring for lånet over for DLR Kredit. Pantebrevet var omfattet af Justitsministeriets pantebrevsformular B, hvorefter restgælden kun kunne forlanges indfriet ved særlige misligholdelsesbegivenheder, jf. pkt. 9 a‑f.
Husfinans misligholdt termin med forfaldsdato den 1. marts 2009. DLR Kredit valgte ikke at benytte sin ret til at opsige pantebrevet og kræve restgælden indfriet på dette tidspunkt. Husfinans gik konkurs den 12. januar 2010. Den pantsatte ejendom blev solgt på tvangsauktion den 24. november 2010. De terminsydelser, der var forfaldet inden tvangsauktionen, blev indfriet på auktionen, men der var herefter en udækket restgæld på 1.428.191,82 kr.
DLR Kredit anlagde sag mod A den 20. maj 2020 med krav om betaling af restgælden. Retten i Lyngby frifandt A den 16. februar 2022 (BS‑20565/2020‑LYN). Østre Landsret stadfæstede byrettens dom den 17. august 2023 (BS‑8278/2022‑OLR). DLR Kredit indbragte herefter sagen for Højesteret, som omgjorde landsrettens dom.
Finans Danmark intervenerede til støtte for DLR Kredit og anførte:
Den centrale lovgivning er:
Af Justitsministeriets pantebrevsformular B, pkt. 9 a og f, fremgår:
9. Uanset pantebrevets uopsigelighed kan kreditor forlange kapitalen indfriet i følgende tilfælde: a) Hvis renter eller afdrag ikke betales senest sidste rettidige betalingsdag. Det er dog en betingelse for, at kapitalen kan forlanges indfriet, at debitor ikke har betalt renter og afdrag senest 7 dage efter, at skriftligt påkrav herom er afsendt eller fremsat … f) hvis pantet eller for pantesikkerheden væsentlige dele heraf skifter ejer …
Højesteret fandt, at forarbejdernes bemærkning om, at forældelsesfristen for et kautionskrav regnes fra hovedskyldnerens misligholdelse, skal forstås i overensstemmelse med almindelige kautionsretlige principper. Det indebærer, at en kreditor kun kan rette krav mod en kautionist, når kreditor har et aktuelt, uopfyldt krav mod hovedskyldneren.
For pantebreve i fast ejendom betyder dette:
Restgælden forfaldt tidligst til betaling for Husfinans den 24. november 2010, da ejendommen skiftede ejer ved tvangsauktionen, jf. pantebrevsformular B, pkt. 9 f.
Den 10‑årige forældelsesfrist for DLR Kredits kautionskrav mod A begyndte derfor tidligst at løbe efter dette tidspunkt, jf. forældelseslovens § 2, stk. 1. Kautionskravet mod A vedrørende restgælden var derfor ikke forældet den 20. maj 2020, hvor DLR Kredit anlagde sag mod A.
Selvskyldnerkautionserklæringens ordlyd ændrede ikke herved.
Højesteret tog DLR Kredits principale påstand til følge.
A skal til DLR Kredit A/S betale 1.428.191,82 kr. med procesrente fra den 21. maj 2017.
A skal endvidere tilbagebetale 257.000 kr., som DLR Kredit tidligere havde betalt til opfyldelse af landsrettens omkostningsafgørelse, med procesrente fra den 8. februar 2024 (datoen for indlevering af ankestævningen).
I sagsomkostninger for byret, landsret og Højesteret skal A betale 391.080 kr. til DLR Kredit A/S, heraf 300.000 kr. til advokatsalær og 91.080 kr. til retsafgifter. Der blev ikke pålagt A at betale sagsomkostninger til biintervenienten Finans Danmark.
De idømte beløb forfalder til betaling 14 dage efter domsafsigelsen.
