HøjesteretHøjesteret tog i denne kæremålssag stilling til, om et søgsmål om gyldigheden af Frederiksberg Kommunes påbud til Den Frederiksbergske Boligorganisation (DFB) skulle tillægges opsættende virkning, mens retssagen verserede. Påbuddet indebar, at DFB skulle indkalde alle boliglejere – uanset om de var almene eller private lejere – til et nyt stiftende afdelingsmøde og ændre sine vedtægter, så alle beboere fik lige beboerdemokratiske rettigheder. Højesteret stadfæstede landsrettens kendelse om, at søgsmålet ikke skulle tillægges opsættende virkning, og boligorganisationen skulle derfor efterleve påbuddet, mens retssagen om dets gyldighed verserede.
Den 3. november 2022 blev Den Frederiksbergske Boligorganisation (DFB) stiftet som en selvstændig almen boligorganisation. Med overtagelse den 1. maj 2023 købte foreningen tre ejendomme på Frederiksberg og organiserede dem som en særlig almen boligafdeling, "Fællesgårdene", jf. almenboligloven § 9.
Boligerne var på erhvervelsestidspunktet i vidt omfang udlejet på private lejekontrakter. Efter almenboligloven § 3, stk. 1, nr. 5, bliver eksisterende udlejningsejendomme, der erhverves af en almen boligorganisation med henblik på omdannelse, almene familieboliger straks ved erhvervelsen. Den 20. december 2023 blev der afholdt et stiftende afdelingsmøde i Fællesgårdene, men kun de almene lejere blev indbudt.
Den 8. oktober 2023 modtog Frederiksberg Kommune en klage fra beboere, der gjorde gældende, at deres beboerdemokratiske rettigheder var blevet tilsidesat, fordi de private lejere ikke havde fået adgang til beboerdemokratiet.
Kommunen indhentede vejledende udtalelser fra Social-, Bolig- og Ældreministeriet af 31. august 2023 og 3. juli 2024 om fortolkningen af almenlejeloven § 110, stk. 1, nr. 3, som undtager visse aftalte lejevilkår fra almenlejelovens ufravigelige bestemmelser for boliger, der efter lejemålets indgåelse er erhvervet af en almen boligorganisation. Kommunen lagde til grund, at undtagelsen alene angår aftalte lejevilkår som lejefastsættelse og vedligeholdelsesfordeling – ikke de beboerdemokratiske rettigheder efter almenboligloven § 34, som samtlige boligtagere har krav på.
Den 13. december 2024 traf Frederiksberg Kommune som tilsynsmyndighed, jf. almenboligloven § 164 og § 165, følgende påbud over for DFB:
"At DFB indkalder alle boliglejere, uanset deres kontraktforhold, i afdeling Fællesgårdene til et nyt stiftende afdelingsmøde med henblik på valg af øverste myndighed i henhold til bekendtgørelse om drift af almene boliger § 1, stk. 5, senest 2 måneder fra dags dato
At DFB ændrer sine vedtægter, så alle beboere har lige beboerdemokratiske rettigheder i overensstemmelse med almenboligloven [...] og sender de ændrede vedtægter til Frederiksberg Kommune til gennemsyn senest 6 måneder fra dags dato."
Kommunen henviste til driftsbekendtgørelsens § 1, stk. 5 og fandt, at DFB's vedtægter gav et stort antal beboere mindre medindflydelse end krævet, jf. almenboligloven § 12, stk. 4.
Den 13. februar 2025 indbragte KAB s.m.b.a. som mandatar for DFB sagen for Retten på Frederiksberg med påstand om, at kommunens påbud er ugyldigt. Byretten henviste sagen til landsretten som 1. instans, jf. retsplejeloven § 226, stk. 1, og tillagde midlertidigt søgsmålet opsættende virkning, indtil landsretten kunne tage konkret stilling. Landsretten tiltrådte den 15. august 2025 henvisningen, jf. retsplejeloven § 226, stk. 5, jf. stk. 1.
Den 9. januar 2026 afsagde Østre Landsret kendelse om, at søgsmålet ikke skulle tillægges opsættende virkning. Landsretten lagde til grund, at det følger af grundlovens § 63, stk. 1, 2. pkt., at et søgsmål om gyldigheden af en administrativ afgørelse som udgangspunkt ikke har opsættende virkning, men at domstolene efter praksis – herunder U 1994.823 H – undtagelsesvis kan tillægge et sådant søgsmål opsættende virkning efter en afvejning af det offentliges interesse i afgørelsens gennemførelse over for skadens art og omfang for adressaten, samt om der efter en foreløbig vurdering er et rimeligt grundlag for ugyldighedspåstanden.
Landsretten fandt, at det offentliges interesse i, at kommunale påbud efterleves af hensyn til den kommunale forvaltnings effektivitet, oversteg den skadevirkning, DFB kunne blive påført, og at det ikke klart fremgik, at påbuddet var ugyldigt. Sagen er berammet til hovedforhandling ved landsretten den 24. januar 2028.
KAB anførte navnlig, at efterlevelse af påbuddet ville medføre væsentlige og irreversible skadevirkninger. Boligafdelingen bestod aktuelt af ca. 80 % private lejere og ca. 20 % almene lejere. Da de private lejere udgjorde et flertal, var der en væsentlig risiko for, at en ny bestyrelse primært eller udelukkende ville bestå af beboere på private lejemål, som derved ville få indflydelse på de almene lejeres huslejefastsættelse og lejeforhold – herunder muligheden for at hæve den verserende retssag. Den oprindelige situation kunne ikke genetableres, selv hvis påbuddet senere blev tilsidesat som ugyldigt.
Der var efter KAB's opfattelse ingen akut begrundelse for at gennemføre påbuddet før sagens afgørelse, og kommunens interesse i håndhævelse var abstrakt og principiel, mens boligorganisationens interesse i at undgå et irreversibelt indgreb var konkret og tungtvejende. Indsigelserne mod gyldigheden var ikke åbenbart grundløse, henset til usikkerheden om fortolkningen af almenboliglovens overgangsbestemmelser, og proportionalitetsprincippet var efter KAB's opfattelse ikke iagttaget ved udstedelsen af påbuddet.
Frederiksberg Kommune henviste til, at det følger af grundlovens § 63, stk. 1, 2. pkt., at den, der anfægter en administrativ afgørelses gyldighed, ikke ved søgsmål kan undgå foreløbigt at efterkomme den. Kommunen henviste til, at det som fastslået i UfR 1994.823 H og senere bekræftet i UfR 2016.1526 H er det altovervejende udgangspunkt, at domstolene kun helt undtagelsesvis tillægger sådanne søgsmål opsættende virkning – navnlig hvor der er tale om væsentlig skade eller uoprettelige konsekvenser, hvilket efter kommunens opfattelse ikke var tilfældet her.
Kommunen fremhævede, at ca. 80 % af lejerne på private kontrakter reelt stod uden indflydelse og beboerdemokratiske rettigheder efter almenboligloven, og at der ikke var saglig grund til at give dem en ringere beskyttelse. Risikoen for, at en ny bestyrelse ville bestå af private lejere og disponere til skade for de almene lejere, var hypotetisk og udokumenteret, og der fandtes i forvejen et lovfastsat sikkerhedsnet for mindretalslejere. Påbuddet var gyldigt og hvilede på ministeriets vejledende udtalelser samt kommunens tilsynskompetence efter almenboligloven § 165.
Højesteret fastslog indledningsvis, at domstolene uden udtrykkelig lovhjemmel kan tillægge et søgsmål om prøvelse af en administrativ afgørelse opsættende virkning. Afgørelsen heraf beror på en afvejning af det offentliges interesse i, at gennemførelsen af afgørelsen ikke udsættes, over for omfanget og arten af den skade, som i givet fald kan blive påført adressaten. Det må desuden tillægges betydning, om der efter en foreløbig vurdering foreligger et rimeligt grundlag for den nedlagte påstand.
Højesteret fandt efter en samlet afvejning, at DFB's interesse i, at påbuddet ikke blev efterlevet under retssagens behandling, ikke oversteg det offentliges interesse i, at efterlevelsen af påbuddet ikke blev udsat.
Højesteret lagde herved særligt vægt på:
Højesteret bemærkede i den forbindelse, at KAB som mandatar for et relevant mindretal af lejere fortsat ville have mulighed for domstolsprøvelse af kommunens afgørelse, hvis en ny bestyrelse i DFB skulle vælge at hæve den verserende retssag – hvilket dæmpede betydningen af den af KAB fremhævede irreversibilitetsrisiko.
Efter en foreløbig vurdering af søgsmålets rimelighed fandt Højesteret, at DFB ikke havde påvist, at betingelserne for undtagelsesvis at tillægge søgsmålet opsættende virkning var opfyldt.
Landsrettens kendelse blev derfor stadfæstet. KAB s.m.b.a. som mandatar for Den Frederiksbergske Boligorganisation skulle betale 8.000 kr. i kæreomkostninger til Frederiksberg Kommune, med forrentning efter renteloven, inden 14 dage fra kendelsens afsigelse.
