HøjesteretI en sag om lejefastsættelse for et småhus ønskede lejer A at fremlægge 13 huslejenævnsafgørelser som sammenligningslejemål. Udlejer, Rasmussen Ejendomme ApS, protesterede, og spørgsmålet for Højesteret var, om tillader anvendelse af lejemål, der kun er reguleret efter , uden efterfølgende § 23-regulering. Højesteret fandt, at ordlyden og forarbejderne udelukker det, og stadfæstede boligrettens kendelse om afvisning af bilagene.
Lejer A indgik i oktober 2017 lejeaftale om lejemålet – beliggende i Aarhus – med udlejer Rasmussen Ejendomme ApS. Den årlige leje blev aftalt til 100.800 kr. Lejemålet er omfattet af Lejelovens § 7 (et såkaldt småhus), og lejeregulering sker efter § 32.
I december 2020 indbragte A sagen for huslejenævnet, som den 16. april 2021 nedsatte den årlige leje til 66.000 kr. med henvisning til dagældende Boligreguleringslovs § 29 c (nu Lejelovens § 32).
Rasmussen Ejendomme ApS indbragte nævnets afgørelse for boligretten med påstand om, at lejen ikke skulle nedsættes. Under sagen fremlagde A 13 huslejenævnsafgørelser (bilag B–N) som sammenligningslejemål. Disse afgørelser vedrørte lejemål, hvis leje var blevet nedsat alene med henvisning til dagældende Boligreguleringslovs § 5, stk. 1 (nu Lejelovens § 19, stk. 1). Udlejer protesterede mod fremlæggelsen under henvisning til, at bilagene var uden relevans, jf. Retsplejelovens § 341. Boligretten traf kendelse om, at bilagene ikke skulle tillades fremlagt, idet lejemålene ikke var omkostningsreguleret efter Lejelovens § 23.
Landsretten ophævede boligrettens kendelse og tillod fremlæggelse af bilagene, uanset at lejen i de pågældende lejemål ikke var reguleret efter § 23. Sagen blev herefter kæret til Højesteret.
Spørgsmålet for Højesteret var, om lejemål, der alene er blevet omkostningsreguleret efter Lejelovens § 19, stk. 1, kan anvendes som sammenligningslejemål i en sag om lejefastsættelse for et småhus efter § 32, selvom lejen ikke efterfølgende er blevet reguleret efter § 23. Udlejer gjorde gældende, at § 32 udtrykkeligt kræver, at sammenligningslejemålene er reguleret efter § 23, og at de fremlagte afgørelser derfor var irrelevante. A argumenterede for, at lejemål, der var nedsat efter de omkostningsbestemte regler, alligevel kunne indgå i sammenligningsgrundlaget.
Lejelovens § 32, 2.-4. pkt. lyder ordret:
Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23.
Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.
Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23.
Forarbejderne til bestemmelsen (Folketingstidende 2021-22, tillæg A, L 47) understreger, at der med § 32 er tilsigtet en videreførelse af den hidtidige retstilstand i Boligreguleringslovens § 29 c. Det fremgår endvidere af bemærkningerne til § 32:
I 2. pkt. foreslås, at lejen i disse ejendomme dog ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23.
Den klare forudsætning er således, at sammenligningen skal ske med lejemål, der rent faktisk er § 23-regulerede.
Højesteret indledte med at konstatere, at parterne var enige om, at lejemålet er omfattet af Lejelovens § 7, og at lejen skal reguleres efter § 32. Retten gennemgik derefter ordlyden af § 32, 2. pkt., og 4. pkt., og udtalte:
Det fremgår således klart af ordlyden af lejelovens § 32, at der ved fastsættelse af det lejedes værdi skal sammenlignes med den leje, der betales i tilsvarende lejeforhold, og hvor lejen er reguleret efter § 23. Dette understøttes også af forarbejderne til § 32.
På den baggrund fastslog Højesteret, at lejemål, hvori huslejenævnet har truffet afgørelse om omkostningsregulering efter Lejelovens § 19, stk. 1, kun kan anvendes som sammenligningslejemål, hvis der har været en efterfølgende lejeregulering efter § 23.
Da lejen i de 13 huslejenævnsafgørelser (bilag B–N) ikke var reguleret efter § 23, fandt Højesteret, at de omhandlede lejemål ikke kunne anvendes som sammenligningsgrundlag. Retten tiltrådte derfor boligrettens kendelse om, at bilagene ikke skulle tillades fremlagt, jf. Retsplejelovens § 341.
Højesteret bestemte:
Lejer A skal i kæreomkostninger for landsret og Højesteret betale 15.500 kr. til Rasmussen Ejendomme ApS. Beløbet omfatter 1.500 kr. i kæreafgift for Højesteret og 14.000 kr. som udgift til advokatbistand. Omkostningsbeløbet skal betales inden 14 dage efter kendelsens afsigelse og forrentes efter Rentelovens § 8 a.
