Højesterets dom om begrænsning af sammenligningslejemål i blandede småejendomme ved huslejeregulering

3.1§ 29 c, 2. og 3. pkt., i dagældende boligreguleringslov

Boligreguleringslovens § 29 c, 2. pkt., fastslår, at lejen i mindre ejendomme ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, og hvor lejen er omkostningsbestemt. 3. pkt. tilføjer, at der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, skal ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.

Den fulde ordlyd af § 29 c var:

For ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med indekslån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit, gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje.

3.2Lovforarbejder og videreførelse i lejeloven

§ 29 c, 3. pkt., blev indsat ved lov nr. 360 af 14. juni 1995 for at præcisere, at sammenligning for lejemål i blandede småejendomme skal ske med lejemål i blandede ejendomme med omkostningsbestemt husleje. Af bemærkningerne fremgår:

Baggrunden for den ældre bestemmelse var, at der i 1994 blev indført en overgangsordning for blandede ejendommes overgang til arealfordelte budgetudgifter, jf. § 4, stk. 6, i lov nr. 419 af 1. juni 1994. Man ønskede at sikre, at denne overgangsordning fik afsmitende virkning på lejereguleringen i blandede småejendomme, således at eventuelle lejeforhøjelser som følge af ændret fordelingsgrundlag blev gennemført over en rimelig periode. Det blev endvidere præciseret: »Ved lejereguleringer skal der således sammenlignes med lejen for lejemål i blandede ejendomme med omkostningsbestemt husleje, herunder med overgangsordninger, der for de enkelte ejendomme i det væsentste er sammenlignelige.«

Ved sammenskrivningen af boligreguleringsloven og lejeloven i lov nr. 341 af 22. marts 2022 blev § 29 c videreført som lejelovens § 32 med sproglige justeringer. Af forarbejderne til § 32, 3. pkt., fremgår udtrykkeligt:

Bestemmelsen indebærer, at såfremt der i ejendommen er lokaler, som anvendes til andet end beboelse, skal der ske sammenligning med tilsvarende ejendomme. For at ejendomme er sammenlignelige, kræves det, at der i disse er en tilsvarende boligprocent. Dette medfører tillige, at har en ejendom lejemål indeholdende andet end beboelse, kan der ikke sammenlignes med ejendomme, som alene indeholder rene beboelseslejemål. Bestemmelsen gør omvendt ikke lejemål i blandede ejendomme uanvendelige som sammenligningslejemål for lejemål beliggende i ejendomme, hvor der alene er boliger."

4.1Lejer (A)

A gjorde navnlig gældende, at X ApS ikke havde løftet sin bevisbyrde for, at lejen på 94.800 kr. var væsentligt lavere end den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med omkostningsbestemt leje, jf. § 29 c, 2. pkt.. Hendes lejemål ligger i en blandet ejendom, mens de påberåbte sammenligningslejemål i Mikkelborg Park alle ligger i en ren beboelsesejendom. Det er i strid med § 29 c, 3. pkt., som forbyder en sådan sammenligning.

Hertil kom, at lejemålene i Mikkelborg Park ligger 5,4 km væk fra hendes lejemål og langt uden for bymidten, omgivet af natur og tæt ved strand. De opfylder dermed hverken kravet i den dagældende lejelovs § 47, stk. 2, om at være beliggende i kvarteret eller området, eller kravet i § 29 c, 2. pkt. om beliggenhed.

4.2Udlejer (X ApS)

X ApS anførte, at bevisbedømmelsen er fri, og at de fremlagte lejemål i Mikkelborg Park var relevante og velegnede til lejefastsættelsen. Det er uden betydning, at de ligger i en beboelsesejendom. Selskabet påpegede, at Mikkelborg Park i sig selv indeholder visse lokaler til andet end beboelse (bl.a. en telestation og en garage), og at § 29 c, 3. pkt. derfor under alle omstændigheder var opfyldt.

Baggrunden for bestemmelsen var alene overgangsordningen for arealfordelte budgetudgifter, som nu er fuldt optrappet for de fleste ejendomme. Da boligprocenten i de to ejendomme er ens, har bestemmelsen i denne sag hverken formål eller hensigt. Endvidere henviste udlejer til Højesterets dom UfR 2017.2922 H, der fastslår, at lejemål i blandede ejendomme kan anvendes som sammenligningsgrundlag for rene beboelsesejendomme; det må derfor også gælde den modsatte vej. Såvel huslejenævnet som boligretten havde desuden foretaget en konkret vurdering og fundet lejen passende – en vurdering, der må tillægges særlig vægt, jf. UfR 2006.2530 H.

5.1Ordlyd og formål med [§ 29 c, 3. pkt.](/loven/boligreguleringsloven/29c?stk=3)

Højesteret lagde afgørende vægt på bestemmelsens klare ordlyd:

§ 29 c, 3. pkt., efter sin ordlyd indebærer, at et lejeforhold i en ejendom, hvor der udelukkende er beboelseslejemål, ikke kan anvendes som sammenligningsgrundlag efter § 29 c, 2. pkt., hvis det lejeforhold, som lejefastsættelsen angår, ligger i en mindre ejendom, hvor der både er beboelses- og erhvervslejemål (blandet ejendom).

Retten fandt, at forarbejderne ikke gav fornødent grundlag for at fortolke bestemmelsen i strid med sin ordlyd. Bestemmelsen angår således ikke kun ejendomme, der er omfattet af overgangsordningen i § 4, stk. 6, i lov nr. 419 af 1. juni 1994, men gælder generelt og vedvarende. Højesteret bemærkede i øvrigt, at bestemmelsen er videreført i lejelovens § 32, 3. pkt., og at forarbejderne til denne lov udtrykkeligt siger, at der ikke kan sammenlignes med rene beboelsesejendomme, mens den modsatte retning tillades.

5.2Betydningen af **UfR 2017.2922 H**

Højesteret præciserede, at dommen i UfR 2017.2922 H alene fastslår, at lejemål i blandede ejendomme kan anvendes som sammenligningsgrundlag for rene beboelsesejendomme. Dommen ændrer ikke ved den ensidige begrænsning i § 29 c, 3. pkt., der forbyder sammenligning af lejemål i blandede ejendomme med rene beboelsesejendomme.

5.3Anvendelse på den konkrete sag

Det var uomtvistet, at As lejemål ligger i en mindre blandet ejendom. De af udlejer påberåbte lejemål i Mikkelborg Park ligger i en ejendom, der alene indeholder beboelseslejemål. De kunne derfor ikke anvendes som sammenligningsgrundlag, jf. § 29 c, 3. pkt.. Da udlejer ikke havde henvist til andet sammenligningsgrundlag, havde selskabet ikke løftet sin bevisbyrde for, at den aftalte leje for As lejemål var væsentligt lavere end det lejedes værdi. Varslingen af lejeforhøjelsen var derfor uberettiget.