HøjesteretA opdagede kort efter at have fået dispositionsret over en nyerhvervet ejendom i Hadsund, at husets vinduer var langt ældre end oplyst af ejendomsmæglerfirmaet. Sagen angik, om hendes krav om erstatning på knap 107.000 kr. mod både sælgerne og ejendomsmæglerfirmaet var forældet, da hun anlagde sag mere end tre år efter dispositionsdagen. Højesteret fastslog, at forældelsesfristen løb fra dispositionsdagen og var suspenderet indtil hendes kendskab til manglen, og at begge krav derfor var forældede ved sagsanlægget.
A købte ved aftale af 30. august 2017 en ejendom i Hadsund af C og D. Handlen blev formidlet af Ejendomsmæglerfirmaet B ved B, som i salgsopstillingen – der udgjorde en del af købsaftalen – havde oplyst, at huset havde "pæne vinduer, der er ca. 10 år gamle".
Af købsaftalen fremgik, at den formelle overtagelsesdag var den 1. december 2017, men at A allerede fik dispositionsret over ejendommen den 15. november 2017. Få dage efter dispositionsdagen blev A bekendt med, at flere af ejendommens vinduer reelt var betydeligt ældre end angivet i salgsopstillingen.
Den 26. november 2017 reklamerede A over vinduernes alder over for Ejendomsmæglerfirmaet B. Den 8. januar 2018 klagede hun til Klagenævnet for Ejendomsformidling og rejste samtidig et erstatningskrav på knap 107.000 kr. for udskiftning af vinduerne.
Ved kendelse af 31. maj 2018 gav klagenævnet A medhold i, at oplysningerne om vinduernes alder var ukorrekte, men afviste at tage stilling til erstatningskravet, da sagens oplysninger ikke gav tilstrækkeligt grundlag herfor.
Ejendomsmæglerfirmaet B anlagde herefter sag mod klagenævnet. Københavns Byret frifandt nævnet ved dom af 23. januar 2020, hvilket blev stadfæstet af Østre Landsret den 24. september 2021.
Den 30. november 2020 – mens sagen mellem ejendomsmæglerfirmaet og klagenævnet stadig verserede – anlagde A den foreliggende sag mod Ejendomsmæglerfirmaet B samt mod C og D med påstand om betaling af knap 107.000 kr. Byretten udskilte spørgsmålet om forældelse til særskilt behandling, og både byretten og senere Vestre Landsret fandt kravene forældede.
For Højesteret angik sagen alene, om kravene mod C og D samt mod Ejendomsmæglerfirmaet B var forældede.
A gjorde gældende, at forældelseslovens § 2 forudsætter, at fristen først kan løbe fra det tidspunkt, hvor fordringshaveren kan afbryde forældelsen ved at anlægge sag. Da en køber af fast ejendom først bliver juridisk ejer og kan sagsøge sælgeren for mangler efter den juridiske overtagelsesdag, kunne fristen mod C og D tidligst løbe fra den 1. december 2017. Dispositionsretten var efter hendes opfattelse alene af praktisk betydning for indflytning, forsikring og forbrug, og Standardvilkårenes bestemmelse om risikoens fremrykkede overgang til dispositionsdagen angik alene udefrakommende skader – ikke forældelse af mangelskrav.
Over for Ejendomsmæglerfirmaet B anførte A, at den skadegørende handling ikke umiddelbart resulterede i en konstaterbar skade, og at fristen derfor først løb fra det tidspunkt, hvor hun blev retmæssig ejer (1. december 2017). Hun henviste desuden til, at den 1-årige tillægsfrist efter forældelseslovens § 21, stk. 3 skulle regnes fra Østre Landsrets dom af 24. september 2021 i sagen mellem ejendomsmæglerfirmaet og klagenævnet, hvorfor kravet mod firmaet tidligst var forældet den 24. september 2022.
C gjorde gældende, at forældelsesfristen efter forældelseslovens § 2, stk. 3 for krav som følge af kontraktmisligholdelse regnes fra misligholdelsestidspunktet, som ved mangler er leveringstidspunktet – her dispositionsdagen den 15. november 2017, hvor A fik fuld rådighed over ejendommen, og hvor Standardvilkårenes bestemmelse om risikoens overgang understøttede, at dette også var leveringstidspunktet. Suspensionsreglen i forældelseslovens § 3, stk. 2 kunne højst udskyde fristen til omkring den 17.-20. november 2017 eller senest til reklamationen den 26. november 2017 – under alle omstændigheder var stævningen af 30. november 2020 for sent indgivet.
Ejendomsmæglerfirmaet B anførte, at kravet mod firmaet er et erstatningskrav uden for kontrakt, hvor fristen efter forældelseslovens § 2, stk. 4 regnes fra skadens indtræden – senest fra reklamationen den 26. november 2017. Firmaet henviste til Højesterets dom af 28. august 2018 (UfR 2018.3584) og Højesterets dom af 22. juni 2020 (UfR 2020.3547) om rådgiveransvar, hvorefter et sådant krav forældes, når skaden har manifesteret sig, så fordringshaveren har rimelig anledning til at rejse kravet. Endelig bestred firmaet, at tillægsfristen efter § 21, stk. 3, skulle regnes fra landsrettens senere dom i sagen mod klagenævnet, som A ikke var part i – fristen løb i stedet fra klagenævnets afgørelse den 31. maj 2018 og udløb den 31. maj 2019.
Højesteret tiltrådte, at As krav mod C og D er omfattet af forældelseslovens § 2, stk. 3 om fordringer, der opstår ved misligholdelse af kontrakt, hvor den 3-årige forældelsesfrist efter forældelseslovens § 3, stk. 1 regnes fra tidspunktet for misligholdelsen.
Fristen skulle efter Højesterets vurdering regnes fra den 15. november 2017, hvor A i overensstemmelse med købsaftalen fik dispositionsret over ejendommen, og hvor C og D skulle præstere deres kontraktmæssige ydelse. At den formelle "overtagelsesdag" efter købsaftalen først var den 1. december 2017, var ikke til hinder for, at A allerede forinden kunne have afbrudt forældelsen ved at anlægge sag mod C og D vedrørende manglerne.
Da A var ubekendt med kravet, indtil hun opdagede vinduernes reelle alder, var fristen suspenderet efter forældelseslovens § 3, stk. 2, indtil hun fik eller burde have fået kendskab hertil. Dette var i hvert fald tilfældet den 26. november 2017, hvor hun reklamerede over for Ejendomsmæglerfirmaet B. Den 3-årige frist skulle derfor regnes fra denne dato, hvilket betød, at kravet mod C og D var forældet den 26. november 2020 – før stævningen blev indleveret den 30. november 2020.
As krav mod Ejendomsmæglerfirmaet B er et krav for skade forvoldt uden for kontraktforhold, hvor den 3-årige forældelsesfrist efter forældelseslovens § 2, stk. 4 regnes fra tidspunktet for skadens indtræden, og hvor suspensionsreglen i § 3, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse. Af samme grunde som over for sælgerne fandt Højesteret, at også dette krav skulle regnes fra den 26. november 2017 og dermed var forældet ved stævningens indlevering den 30. november 2020.
Højesteret afviste, at den 1-årige tillægsfrist efter forældelseslovens § 21, stk. 2 og stk. 3 kunne føre til et andet resultat, idet tillægsfristen udløb ét år efter Klagenævnet for Ejendomsformidlings afgørelse af 31. maj 2018 – og altså ikke, som A gjorde gældende, først et år efter Østre Landsrets senere dom af 24. september 2021 i sagen mellem ejendomsmæglerfirmaet og klagenævnet.
På den baggrund stadfæstede Højesteret landsrettens dom, hvorved begge krav blev anset for forældede.
I sagsomkostninger for Højesteret skal A betale 31.250 kr. til C og 25.000 kr. til Ejendomsmæglerfirmaet B ved B. Beløbene forrentes efter rentelovens § 8 a fra 14 dage efter dommens afsigelse. Sagsomkostningerne i forholdet mellem A og D blev ophævet, da D ikke havde indgivet processkrifter for Højesteret.
