HøjesteretHøjesteret ophævede landsrettens afvisning af As anke over en byretsdom om erstatning for misligholdelse af en ejendomshandel. Sagen rejste spørgsmålet, om en sælger kan opgøre sit tab som den abstrakte prisdifference – forskellen mellem den aftalte købesum og markedsprisen – uden at have foretaget et dækningssalg, når køber misligholder. Da der ikke forelå retspraksis herom, fandt Højesteret, at betingelserne for at afvise anken efter retsplejelovens § 368 a ikke var opfyldt, og sagen blev hjemvist til realitetsbehandling i landsretten.
Ved købsaftale af 24. november 2020 solgte B og C deres ejendom på X-vej 18 i Hjørring til A og D. Aftalen kom i stand efter en uopfordret henvendelse fra ejendomsmægleren på vegne af køberne, og ejendommen havde ikke tidligere været udbudt til salg.
Købesummen var 5.000.000 kr. og skulle deponeres seks hverdage efter begge parters underskrift. Aftalens fortrykte forbehold om købers finansiering var overstreget. Købsaftalen blev underskrevet af sælgerne den 24. november og af køberne den 1. december 2020. Ved tillæg af 8. december 2020 blev betalingsfristen udsat til den 15. december 2020.
Køberne var imidlertid ude af stand til at skaffe finansiering, og købesummen blev aldrig deponeret. Efter påkrav af 17. december 2020 og advokathenvendelser hævede sælgerne den 26. januar 2021 handlen på grund af væsentlig misligholdelse. Sælgerne fremsatte oprindeligt krav på negativ kontraktsinteresse (114.510 kr.), men ændrede senere kravet til positiv opfyldelsesinteresse baseret på en ejendomsmæglervurdering på 4.700.000 kr. og derefter en skønsmæssig vurdering i forbindelse med sagen på 4.750.000 kr. pr. 26. januar 2021.
Retten i Hjørring dømte den 13. december 2022 A og D til at betale 250.000 kr. i erstatning til B og C. Dommen lagde til grund, at A og D havde indgået en bindende aftale, som blev misligholdt ved manglende betaling. Tabet opgjordes som den abstrakte prisdifference – forskellen mellem købesummen (5.000.000 kr.) og markedsprisen (4.750.000 kr.). Retten bemærkede:
Det forhold, at de ikke har foretaget dækningssalg eller forsøgt dette, kan ikke føre til andet resultat henset til, at dækningssalg ikke er en erstatningsbetingelse, men alene et bevismiddel.
A ankede dommen til Vestre Landsret, men Vestre Landsrets 14. afdeling afviste ved dom af 20. marts 2023 ankesagen i medfør af retsplejelovens § 368 a. Landsretten fandt efter en gennemgang af sagens dokumenter og beviser, at den var enig i byrettens vurdering, og at der ikke var udsigt til et andet udfald. Da der heller ikke forelå principielle problemstillinger eller særlige grunde, blev sagen afvist.
A, som kærelandsrettens afvisning, gjorde gældende, at betingelserne for afvisning efter § 368 a ikke var opfyldt. Særligt fremhævede hun:
B og C påstod stadfæstelse og anførte:
Højesteret indledte med at fastslå, at sagen angik anvendelsen af retsplejelovens § 368 a, hvorefter landsretten kan afvise en ankesag, hvis der ikke er udsigt til andet udfald, sagen ikke er principiel, og der i øvrigt ikke er grunde til behandling. Fra forarbejderne og retspraksis, jf. Højesterets kendelse af 20. december 2022 (UfR 2023.1182), fremgik, at afvisning ikke bør ske, hvis det ikke umiddelbart er åbenbart, at resultatet bliver det samme, eller hvis sagen indeholder principielle problemstillinger.
Herefter vurderede Højesteret det konkrete spørgsmål:
Spørgsmålet om anvendelsen af en abstrakt prisdifference som grundlag for tabsopgørelsen i handler med fast ejendom er ikke lovreguleret, og principperne for erstatning for positiv opfyldelsesinteresse ved misligholdelse af aftaler om køb og salg af fast ejendom fastlægges derfor gennem retspraksis.
Der ses ikke at foreligge retspraksis om anvendelse af en abstrakt prisdifference ved opgørelse af sælgers erstatningskrav i tilfælde, hvor en sælger af en fast ejendom hæver handlen som følge af købers misligholdelse.
Under hensyn hertil fandt Højesteret, at der forelå sådanne grunde, at betingelserne for afvisning efter retsplejelovens § 368 a ikke var opfyldt. Landsrettens dom blev derfor ophævet, og sagen hjemvist til behandling ved landsretten.
Sagsomkostninger
B og C blev pålagt at betale 7.500 kr. i kæreomkostninger til A inden 14 dage med tillæg af procesrente fra afsigelsen. Kæreafgiften blev tilbagebetalt.
