HøjesteretA, der var andelshaver i Andelsboligforeningen Tagensgård I & II, solgte i 2020 sin andelsbolig til B. Spørgsmålet var, om foreningen var erstatningsansvarlig for, at A ikke fik del i en værdistigning på 146.001 kr., som skyldtes en ny valuarvurdering, bestyrelsen undlod at oplyse hende om. Højesteret fastslog, at en overdragelsesaftale først er bindende ved bestyrelsens godkendelse, og at bestyrelsen havde pligt til at varetage sælgers interesser, herunder orientere om den nye vurdering og mulighed for prisreguleringsklausul. Foreningen blev derfor dømt til at betale erstatning.
A, der var andelshaver i Andelsboligforeningen Tagensgård I & II, solgte i juli 2020 sin andelsbolig til B.
Tidslinje:
| Dato | Begivenhed |
|---|---|
| 19. maj 2020 | Bestyrelsen modtager valuars foreløbige vurdering på 247-251 mio. kr. |
| 1. juli 2020 | A og B underskriver overdragelsesaftale (andelsværdi 847.548 kr.) |
| 7. juli 2020 | Bestyrelsen godkender aftalen uden at orientere A om valuarvurderingen |
| 24. juli 2020 | Foreningen offentliggør valuarvurderingen på hjemmesiden |
| 28. oktober 2020 | Generalforsamlingen hæver andelsværdien til 993.549 kr. |
A havde købt andelen for 847.548 kr. på grundlag af en offentlig ejendomsvurdering på 212 mio. kr., der var vedtaget på generalforsamlingen i september 2019. Bestyrelsen havde imidlertid bestilt en valuarvurdering, der viste en betydeligt højere værdi. A fik ingen oplysning herom, før hun solgte. Først på generalforsamlingen i oktober 2020 besluttede foreningen at benytte valuarvurderingen, hvilket ville have forhøjet As salgspris med 146.001 kr.
Byretten frifandt foreningen, og landsretten stadfæstede. Højesteret gav A medhold.
Sagen rejser spørgsmål om bestyrelsens forpligtelser efter andelsboligforeningsloven ved godkendelse af en overdragelsesaftale.
Maksimalprisen (§ 5)
§ 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Stk. 2. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af de i litra a-c nævnte værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue, dog ...
Andelsboligforeningsloven § 5, stk. 1-3 fastsætter således et loft over prisen, der bl.a. kan baseres på en valuarvurdering efter litra b.
Bestyrelsens godkendelse (§ 6)
§ 6. ... Stk. 6. Aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse. Bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, såfremt prisen overstiger, hvad der er tilladt.
Andelsboligforeningsloven § 6, stk. 6 indebærer, at bestyrelsen har en kontrolfunktion med prisen.
Orientering af andelshaverne (§ 6 c, stk. 1, nr. 4)
§ 6 c. Bestyrelsen i en andelsboligforening varetager den daglige ledelse af foreningen, udfører generalforsamlingens beslutninger og påser som minimum, at ... 4) andelshaverne modtager orientering om foreningens forhold, når der er behov herfor.
§ 6 c, stk. 1, nr. 4 pålægger en aktiv orienteringspligt. Af forarbejderne fremgår bl.a.:
Bestyrelsen skal efter nr. 4 orientere andelshaverne om foreningens forhold, når der er behov herfor. Det medfører, at orientering bør gives til andelshaverne om forhold, der kan have videregående betydning for den enkelte andelshaver eller for alle andelshaverne. Der kan være tale om f.eks. henvendelser til andelsboligforeningen om forhold, der kan medføre væsentlige ændringer i foreningens økonomi eller lignende.
Foreningens vedtægter
Vedtægternes § 17 bestemte, at overdragelsesaftalen skal godkendes af bestyrelsen, og at alle vilkår skal godkendes. Bestyrelsen kan kræve prisnedslag. Endvidere gav vedtægterne mulighed for at indsætte en prisreguleringsklausul.
Højesteret ændrede landsrettens dom og fandt foreningen erstatningsansvarlig.
Højesteret udtalte:
Højesteret finder, at andelsboligforeningsloven må forstås således, at en aftale om overdragelse af en andelsbolig først er endelig og bindende for sælger og køber, når den er godkendt af andelsboligforeningens bestyrelse.
Den aftale, som A og B indgik den 19. maj 2020, var derfor kun en betinget aftale. Bestyrelsen havde pligt til at varetage sælgers interesser frem til godkendelsen den 7. juli 2020.
Højesteret fastslog en ulovbestemt pligt for bestyrelsen:
Det påhviler også bestyrelsen at varetage sælgers interesser ved at sørge for, at sælgeren får de fornødne oplysninger til at vurdere, om prisen er rimelig. Dette indebærer pligt for bestyrelsen til – inden godkendelse af en overdragelsesaftale – at orientere en sælger om en mulig forhøjelse af andelsværdien på den førstkommende generalforsamling og, hvis der er hjemmel i foreningen hertil, også at orientere om muligheden for at vedtage en prisreguleringsklausul for at tage højde for en sådan mulig forhøjelse.
Der gælder altså en aktiv informationsforpligtelse, som supplerer den generelle orienteringspligt i § 6 c, stk. 1, nr. 4.
Højesteret lagde vægt på følgende forhold:
På den baggrund fandt Højesteret, at bestyrelsen havde handlet ansvarspådragende, og at årsagssammenhængen var klar: Hvis A var blevet orienteret, kunne hun have taget højde for stigningen i overdragelsesaftalen.
Højesteret tog As påstand til følge.
THI KENDES FOR RET:
Andelsboligforeningen Tagensgård I & II skal til A betale 146.001 kr. med procesrente fra den 13. december 2020.
I sagsomkostninger for byret og landsret skal Andelsboligforeningen Tagensgård I & II betale 73.800 kr. til A.
I sagsomkostninger for Højesteret skal Andelsboligforeningen Tagensgård I & II betale 58.500 kr., som indbetales til Højesteret.
Samlet erstatning: 146.001 kr. Samlede sagsomkostninger: 132.300 kr.
