- Procesbevillingsnævnet meddelte den 26. august 2026 udlejer tilladelse til kære til Højesteret.
- Østre Landsret afviste ankesagen den 15. april 2026 efter retsplejeloven § 368 a, stk. 1.
- Boligretten fandt, at ny lejekontrakt fra marts 2023 udløste ny fireårig fredningsperiode.
- Sagen (BS-57776/2025) drejer sig om, hvornår erhvervslejer kan kræve regulering til markedsleje.
- Erhvervslejelovens § 13, stk. 2 og 3 er de centrale retlige bestemmelser i sagen.
Procesbevillingsnævnet meddeler tilladelse til Højesteret
Procesbevillingsnævnet har den 26. august 2026 meddelt en udlejer tilladelse til at kære en dom til Højesteret. Den pågældende dom er afsagt af Østre Landsret den 15. april 2026 (BS-57776/2025) og indeholder en afvisning af ankesagen i medfør af retsplejeloven § 368 a, stk. 1.
Sagen drejer sig om, om en ny skriftlig lejekontrakt fra marts 2023, der afløste en ældre kontrakt fra 2013, udløste en ny fireårig fredningsperiode, som forhindrede udlejeren i at regulere lejen til markedslejen.
Baggrund: Erhvervsejendom og to lejekontrakter
Udlejeren erhvervede i 2024 en udlejningsejendom med et erhvervslejemål. Den oprindelige lejekontrakt mellem erhvervslejeren og ejendommens tidligere ejer blev indgået i juli 2013. I marts 2023 oprettede parterne en ny skriftlig lejekontrakt, der indeholdt en række vilkårsændringer i forhold til den tidligere aftale. Blandt andet blev det i den nye kontrakt bestemt, at lejeforholdet begyndte den 1. oktober 2023, og at kontrakten afløste parternes lejekontrakt fra 2013.
Vilkårsændringerne omfattede blandt andet:
- Opsigelsesvarslets længde
- Regulering af lejen
- Erhvervslejerens vedligeholdelsespligt
- Bestemmelser om uopsigelighed
Lejeforhøjelsesvarsling og retlig strid
I 2025 varslede udlejeren en lejeforhøjelse til markedslejen over for erhvervslejeren. Lejeren gjorde indsigelse og henviste blandt andet til, at udlejeren tidligst kunne kræve lejen reguleret efter yderligere cirka to og et halvt år.
Det retlige udgangspunkt følger af erhvervslejeloven § 13, stk. 2, der bestemmer, at et krav om regulering af lejen til markedslejen tidligst kan få virkning fire år efter lejeperiodens begyndelse. Yderligere følger det af erhvervslejeloven § 13, stk. 3, at ved aftalte væsentlige ændringer af vilkårene for lejeforholdet kan en ny fireårsperiode udløses, hvis parterne har aftalt dette ved indgåelsen af vilkårsændringen.
Boligretten frifinder erhvervslejeren
Udlejeren anlagde retssag med krav om, at lejeren skulle anerkende udlejerens ret til at regulere lejen som varslet. Erhvervslejeren påstod sig frifundet. Under sagens behandling besluttede boligretten at udskille spørgsmålet om, hvorvidt lejekontrakten fra 2023 havde udløst en ny fredningsperiode, til særskilt behandling.
Boligretten lagde vægt på, at lejekontrakten fra 2023 indeholdt en række vilkårsændringer, som ikke kunne anses som ubetydelige, og som for flere af ændringernes vedkommende indebar en forringelse for lejeren.
Retten fandt, at den nye lejekontrakt reelt udgjorde en ny lejekontrakt og ikke blot en videreførelse af kontrakten fra 2013 med ændrede vilkår. Dermed var der indtrådt en ny fredningsperiode efter erhvervslejeloven § 13, stk. 2, som endnu ikke var udløbet på det tidspunkt, hvor den varslede lejeforhøjelse skulle træde i kraft. Retten frifandt erhvervslejeren.
Landsretten afviser anken
Udlejeren ankede dommen til Østre Landsret. Erhvervslejeren nedlagde påstand om, at ankesagen skulle afvises i medfør af retsplejeloven § 368 a, stk. 1.
Landsretten fandt, at der ikke var udsigt til, at sagen ville få et andet udfald end i boligretten, og at sagen ikke var af principiel karakter.
Efter en vurdering af boligrettens dom og begrundelse sammenholdt med det til støtte for anken anførte samt den af udlejeren påberåbne bevisførelse, afviste landsretten anken. Ingen andre grunde talte ifølge landsretten for, at sagen skulle behandles i anden instans.
Sagens videre forløb
Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 26/12348. Tilladelsen til kære til Højesteret betyder, at det retlige spørgsmål om, om en ny skriftlig lejekontrakt med vilkårsændringer udgør en ny lejekontrakt med tilhørende fredningsperiode, kan blive afgjort i den højest retsinstans.
