- Gennemsnitlig bidragssats for fastforrentet realkreditlån faldt til 0,59 pct. i 2025 inkl. KundeKroner.
- Nykredit, Realkredit Danmark og Nordea Kredit nedsatte bidragssatser i 2025 efter konkurrenceændringer.
- Nykredit (inkl. Totalkredit) har 52 pct. markedsandel, Realkredit Danmark 22 pct., Nordea Kredit 16 pct.
- Egenkapitalforrentning før skat lå på ca. 12 pct. i 2024 – historisk højt og 7 pct. over risikofri rente.
- Konkurrencerådets afgørelse om Totalkredits eksklusivitetsvilkår (sept. 2024) åbnede op for parallel formidling.
Bidragssatser faldet for første gang siden 2009
Den gennemsnitlige bidragssats for et fastforrentet realkreditlån med afdrag faldt i 2025 til 0,59 procent, når Nykredits KundeKroner indgår. Det svarer til, at en førstegangskøber med et realkreditlån på 1,5 mio. kr. og et supplerende boliglån sparer 4.000 til 7.000 kr. i det første år sammenlignet med 2024. For et fastforrentet lån med afdrag er den samlede ydelses- og bidragsbetaling faldet med 5,96 procent, hvilket svarer til cirka 500 kr. om måneden. For et F5-lån uden afdrag er faldet på 5,5 procent, svarende til omkring 250 kr. pr. måned.
"Herudover vil Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen i samarbejde med Forbrugerombudsmanden én gang om året redegøre for udviklingen i bidragssatser, rentetillæg m.v. og i de markedsforhold, som institutterne agerer i. Det vil bidrage til gennemsigtighed om konkurrencen på realkreditmarkedet."
Udtalelsen er fra punkt 9 i aftalen af 26. januar 2017 mellem (Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti) og Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti, Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti om øget gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet. Redegørelsen fra Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen er den sjette i rækken og baserer sig på data opdateret frem til 2024 samt spørgeskemaundersøgelser hos 12 pengeinstitutter gennemført i perioden maj til august 2025.
Markedet er koncentreret på fire aktører
De danske realkreditinstitutter havde i slutningen af 2024 udlån for lige under 3.000 mia. kr., hvilket svarer til mere end 100 procent af Danmarks BNP. Udlån til ejerboliger og fritidshuse udgjorde omkring 1.700 mia. kr., eller knap 60 procent af det samlede realkreditudlån.
| Institut | Markedsandel 2024 |
|---|---|
| Nykredit (inkl. Totalkredit) | 52 pct. |
| Realkredit Danmark | 22 pct. |
| Nordea Kredit | 16 pct. |
| Jyske Realkredit | 10 pct. |
| DLR Kredit | <1 pct. |
Nykredit har øget sin markedsandel fra 45 procent i 2018 til 52 procent i 2024. DLR Kredit har i kraft af Konkurrencerådets afgørelse om Totalkredits eksklusivitetsvilkår fået adgang til pengeinstitutternes distributionsnet, men er fortsat ikke aktivt på markedet for realkreditlån til private husholdninger.
Konkurrenceændringer efter Konkurrencerådets afgørelse
Konkurrencerådet godkendte i september 2024 et tilsagn fra Nykredit, der indebærer en række konkurrenceforbedringer i det såkaldte Totalkreditsamarbejde. De centrale punkter er:
- Pengeinstitutter i samarbejdet kan skifte realkreditleverandør uden at miste provision på allerede formidlede lån.
- Ved opkøb af et pengeinstitut i samarbejdet af en ekstern aktør mistes provisionen heller ikke.
- Pengeinstitutter kan indgå aftaler om fælles fundede prioritetslån med Nykredits konkurrenter uden afledte konsekvenser.
- Parallel formidling af realkreditlån fra flere leverandører åbnes op, hvilket giver realkreditselskaber uden egen bank adgang til pengeinstitutternes distributionsnet.
- Parallel formidling er dog ikke mulig med Realkredit Danmark, Nordea Kredit og Lyske Realkredit, der alle er koncernforbundet med et pengeinstitut.
Afgørelsen understøttes af Konkurrencerådets tidligere tilsagnsafgørelse om Foreningen Bankdatas udtrædelsesvilkår fra marts 2023, som har gjort det billigere for pengeinstitutter at skifte datacentral. Styrelsen vurderer, at de ændrede konkurrencevilkår har styrket incitamentet til at sikre konkurrencedygtige priser, hvilket kan have bidraget til faldet i bidragssatserne.
Konkret prisudvikling på bidrag og gebyrer
Flere realkreditinstitutter justerede deres bidragssatser i 2025:
- Nykredit hævede satsen for KundeKroner til 0,25 procent pr. 1. januar 2025 (fra 0,20 procent), hvilket midlertidigt reducerer den effektive bidragssats for alle privatkunder frem til 31. december 2028.
- Realkredit Danmark fjernede bidragstillægget for op til 10 års afdragsfrihed på nye lån med belåningsgrad under 60 procent fra 8. april 2025.
- Nordea Kredit sænkede bidragssatsen med 0,1 procentpoint på alle nye realkreditlån til privatkunder pr. 1. maj 2025.
Bidragssatserne var hævet markant i perioden 2009 til 2016, hvor variable lån blev mere end fordoblet i pris. Siden 2016 har institutterne stort set fastholdt niveauet, indtil justeringerne i 2025. Den gennemsnitlige bidragssats for husholdningernes udestående lån (ekskl. KundeKroner) steg fra 0,5 procent i 2009 til lige under 0,82 procent i juli 2025, men stigningen er bremset op af konverteringer til lån med højere bidragssatser.
Omkostningerne ved at optage et nyt realkreditlån på 1,5 mio. kr. lå i 2024 i gennemsnit på cirka 12.100 kr. (0,8 procent af hovedstolen) ifølge listepriser, mens de faktiske omkostninger for en gennemsnitlig ny kunde var knap 9.700 kr., hvilket tyder på rabatter i praksis. Ved en låneomlægning – her nedkonvertering af et fastforrentet lån på 1,5 mio. kr. – beløber de samlede omkostninger sig til cirka 35.500 kr., svarende til 2,4 procent af hovedstolen.
Kapitalkrav: Forudsætningerne for høje bidrag ikke længere til stede
Rådet og Europa-Parlamentet nåede i november 2023 enighed om revision af EU's kapitalkravsregler (CRR/CRD) med implementering af Basel-anbefalingerne. Aftalen trådte i kraft 1. januar 2025. Gulvkravet, som fastsætter en minimums-risikovægt på 72,5 procent af standardmetodens vægt for realkreditlån med interne modeller, implementeres gradvist frem mod 2032.
Realkreditinstitutterne havde ved udgangen af 2024 en gennemsnitlig kapitalprocent på godt 25 procent af de risikovægtede aktiver, mod et lovmæssigt krav på mellem 17,5 og knap 20 procent. Overdækningen udgjorde godt 55 mia. kr. Styrelsen vurderer, at institutterne allerede opfylder de krav, der vil gælde ved fuldt implementeret gulvkrav, og at forudsætningerne for de tidligere bidragsforhøjelser – som blev begrundet med behov for forøget kapitalgrundlag – derfor ikke længere er fuldt til stede.
Indtjening på historisk højt niveau
Realkreditinstitutternes egenkapitalforrentning før skat var i 2024 cirka 12 procent og ligger historisk relativt høj. Målt i forhold til den 10-årige statsobligationsrente har forrentningen været relativt høj siden 2015. Samlede indtægter fra udlånsforrentning og beholdningsplaceringer udgjorde cirka 28 mia. kr. i 2024, svarende til 0,98 procent af det samlede udlån.
| Indtægtskilde (2024) | Andel af udlån | Beløb (mia. kr.) |
|---|---|---|
| Bidrag | 0,76 pct. | ca. 22 |
| Gebyr- og provisionsindtægter | 0,12 pct. | ca. 3,5 |
| Nettobeholdningsindtægter | 0,10 pct. | ca. 2,5 |
| Samlet | 0,98 pct. | ca. 28 |
Bidrag udgjorde 77 procent af den samlede indtjening i 2024, mod cirka 45 procent i midten af 00'erne. Nettobeholdningsindtægterne steg i 2024 til det højeste niveau siden 2015 på baggrund af det højere renteniveau.
Lav kundemobilitet og formidling gennem banker
Kundemobiliteten på realkreditmarkedet har ligget på et stabilt niveau på lidt under 1,5 procent fra 2008 til 2018 og steg til omkring 2 procent i 2019. Der er ikke tegn på ændring i 2024. Detalbanker står for 97,5 procent af kundeformidlingen, mens realkreditinstitutterne selv tiltrækker 0,5 procent og ejendomsmæglere 1,9 procent. Pengeinstitutterne formidler i al væsentlighed kun lån for ét realkreditinstitut, hvilket betyder, at konkurrencen på bankmarkedet indirekte lægger pres på realkreditpriserne.
Prioritetslån og boliglån som supplement
De 12 adspurgte pengeinstitutter havde ved udgangen af 2024 udlån for 189,6 mia. kr. i prioritetslån på egen balance eller via egne obligationer, svarende til lige under 6,5 procent af det samlede realkredit- og prioritetsudlån til ejerboliger og fritidshuse. I 2024 udgjorde fælles fundede lån omkring 25 procent af de samlede prioritetslån.
Den gennemsnitlige ÅOP for et prioritetslån med variabel rente og afdrag er knap 3,6 procent, mens et tilsvarende realkreditlån (F-kort med afdrag) ligger på 3,4 procent. Pengeinstitutternes rentesatser på boliglån faldt med 0,5 procentpoint fra 2023 til 2024 og faldt yderligere i 2025, drevet af ECB's rentesænkninger og pengeinstitutternes voksende indlånsoverskud.
Metode og datakilder
Redegørelsen er udarbejdet på baggrund af indhentede oplysninger hos de fire største realkreditinstitutter samt en spørgeskemaundersøgelse hos 12 pengeinstitutter i perioden maj til august 2025. Responderende pengeinstitutter står for langt hovedparten af udbuddet af prioritetslån. Regnskabsdata er opdateret frem til og med 2024. Dokumentet omfatter ikke en direkte prissammenligning med andre lande, men henviser til Finans Danmarks analyse fra november 2025, der konkluderer, at det danske realkreditsystem giver boligfinansiering til forholdsvist lave renter.
