Der bør indføres en selvstændig lov om forbrugerbeskyttelse ved køb og opførelse af fast ejendom, der sikrer forbrugeren ufravigelige beføjelser vedrørende mangler, reklamation og forældelse over for erhvervsdrivende sælgere og entreprenører.
Betænkning nr. 1276/1994 blev afgivet af Justitsministeriets udvalg om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, der var nedsat ved ministeriets skrivelse af 18. februar 1980, og som allerede i 1987 havde afgivet delbetænkning nr. 1110 om tilbagetrædelsesret. Justitsminister Bjørn Westh fremsatte den 6. april 1995 lovforslag L 218, der udtrykkeligt byggede på begge betænkninger; forslaget blev vedtaget ved 3. behandling den 2. juni 1995 med 64 stemmer mod 51 og stadfæstet som lov nr. 391 af 14. juni 1995 med ikrafttræden 1. januar 1996. Loven gennemførte betænkningens kerne — den frivillige huseftersynsordning med tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring, der fritager sælgeren for mangelsansvar — samt ufravigelig fortrydelsesret ved boligkøb og ved aftaler om opførelse af hele bygninger og en 5-årig reklamationsfrist for byggematerialer i købeloven. Derimod blev betænkningens forslag om ufravigelige lovregler om erhvervsdrivende sælgeres og entreprenørers mangelsansvar ved nybyggeri ikke udmøntet, og der er heller ikke siden fremsat lovforslag om offentlig godkendelse af standardkontrakter på området. Spørgsmålet om forsikringsdækning for forbrugerens krav blev først taget op igen i 2007, hvor lov nr. 575 af 6. juni 2007 indførte den obligatoriske byggeskadeforsikring i byggeloven § 25 A. Selve huseftersynsordningen er sidenhen justeret ved lov nr. 437 af 31. maj 2000 og revideret ved lov nr. 609 af 14. juni 2011 med bl.a. elinstallationsrapport.
Hvad kommissionen har afgivet: resumé, hovedkonklusion og kapitlerne. Sidetallene åbner originalen på den pågældende side.
Udvalget undersøger behovet for civilretlig regulering af aftaler om opførelse og salg af fast ejendom til private forbrugere med henblik på at styrke deres retsbeskyttelse mod mangler og misligholdelser. Udvalget foreslår en ny lov, der indfører ufravigelige regler om sælgerens/entreprenørens ansvar for mangler, reklamation og forældelse samt muligheder for sikring gennem tilstandsrapporter og forsikringer. Forslaget supplerer den parallelt vedtagne lovgivning om professionel bistand (lov om omsætning af fast ejendom) men fokuserer specifikt på det materielle købs- og entreprenøransvar.
Hver anbefaling holdt op mod hvad der faktisk skete: anbefalingen til venstre, gennemførelsen - med den konkrete retsakt - til højre.
Indfør en lov om forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom med ufravigelige regler om sælgerens ansvar for mangler ved nyopførte huse solgt af erhvervsdrivende.
Der blev indført en selvstændig lov med ufravigelige regler (§ 21), men indholdet blev huseftersynsordningen, hvor sælgeren fritages for mangelsansvar mod at fremlægge tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring. Reglerne gælder ikke ved køb af grund med bygning under opførelse (§ 1, stk. 2), og ansvaret for erhvervsdrivende, der har opført bygningen med salg for øje, følger fortsat dansk rets almindelige erstatningsregler (§ 2, stk. 5), ikke ufravigelige lovregler.
Regulér entreprenørens ansvar ved totalentrepriseaftaler om opførelse af boliger til private forbrugere.
Aftaler om køb eller opførelse af hele en- og tofamiliehuse, som en erhvervsdrivende indgår med en forbruger, blev ufravigeligt reguleret — men alene med en fortrydelsesret på 6 hverdage, ikke med regler om entreprenørens mangelsansvar. Selve mangelsansvaret i forbrugerentreprise hviler fortsat på aftalte standardvilkår (AB Forbruger, senest revideret i juni 2012) og dansk rets almindelige regler.
Fastlæg klare regler for reklamation og forældelse i forbindelse med byggesager og ejendomskøb.
Den absolutte reklamationsfrist for byggematerialer blev forlænget fra 1 år til 5 år fra byggeriets aflevering (højst 6 år fra overgivelsen), og der blev fastsat en 5-/6-årig reklamationsfrist for krav mod den beskikkede bygningssagkyndige; byggematerialer er i dag helt undtaget fra købelovens 2-årsfrist, jf. § 54, stk. 3, og § 83, stk. 4. Derimod blev der ikke ved denne lov fastsat særlige forældelsesregler for byggesager og ejendomskøb — den 20-årige forældelse blev først afløst af de almindelige regler i forældelsesloven fra 2007, som udsprang af et andet udvalgsarbejde.
Overvej indførelse af krav om offentlig godkendelse af standardkontrakter eller udarbejdelse af mønster-standardkontrakter.
Der er ikke indført krav om offentlig godkendelse af standardkontrakter ved køb eller opførelse af fast ejendom, og loven fra 1995 indeholder ingen bestemmelser herom. Kontrollen med urimelige standardvilkår hviler fortsat på aftalelovens § 36, mens forbrugerentreprise i praksis bygger på det aftalte, ikke-lovfæstede standardsæt AB Forbruger.
Vurdér muligheden for en pligt til at tegne forsikring til sikkerhed for forbrugernes krav vedrørende mangler.
Ved almindelig hushandel blev forsikring ikke gjort obligatorisk: ejerskifteforsikringen er frivillig og virker alene som betingelse for sælgerens ansvarsfritagelse, jf. lov nr. 391 af 14. juni 1995 § 5. For nybyggeri blev der derimod i 2007 indført en egentlig forsikringspligt, idet den erhvervsdrivende, der opfører eller forestår opførelsen af en ny bolig for en forbruger, skal tegne og betale byggeskadeforsikring med 10 års dækning af væsentlige byggeskader, jf. byggeloven § 25 A, stk. 1 og 3.
I den foregående delbetænkning (nr. 1110/1987) afgav repræsentanten for Dansk Ejendomsmæglerforening en mindretalsudtalelse, hvorved han imødegik flertallets forslag om at indføre en generel tilbagetrædelsesret ved køb af fast ejendom.
Betænkningens vej gennem systemet - fra kommissorium over høring og lovforslag til vedtagelse og ikrafttrædelse. Hver hændelse med dato og kilde.
Betænkning nr. 1276/1994 blev afgivet af Justitsministeriets udvalg om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, der var nedsat ved ministeriets skrivelse af 18. februar 1980, og som allerede i 1987 havde afgivet delbetænkning nr. 1110 om tilbagetrædelsesret. Justitsminister Bjørn Westh fremsatte den 6. april 1995 lovforslag L 218, der udtrykkeligt byggede på begge betænkninger; forslaget blev vedtaget ved 3. behandling den 2. juni 1995 med 64 stemmer mod 51 og stadfæstet som lov nr. 391 af 14. juni 1995 med ikrafttræden 1. januar 1996. Loven gennemførte betænkningens kerne — den frivillige huseftersynsordning med tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring, der fritager sælgeren for mangelsansvar — samt ufravigelig fortrydelsesret ved boligkøb og ved aftaler om opførelse af hele bygninger og en 5-årig reklamationsfrist for byggematerialer i købeloven. Derimod blev betænkningens forslag om ufravigelige lovregler om erhvervsdrivende sælgeres og entreprenørers mangelsansvar ved nybyggeri ikke udmøntet, og der er heller ikke siden fremsat lovforslag om offentlig godkendelse af standardkontrakter på området. Spørgsmålet om forsikringsdækning for forbrugerens krav blev først taget op igen i 2007, hvor lov nr. 575 af 6. juni 2007 indførte den obligatoriske byggeskadeforsikring i byggeloven § 25 A. Selve huseftersynsordningen er sidenhen justeret ved lov nr. 437 af 31. maj 2000 og revideret ved lov nr. 609 af 14. juni 2011 med bl.a. elinstallationsrapport.
Justitsministeriet nedsatte ved skrivelse af 18. februar 1980 det udvalg (Brydensholtudvalget), der senere afgav betænkning nr. 1276. Kommissoriet pålagde udvalget at overveje behov og muligheder for en lovmæssig regulering af aftaler om opførelse eller salg af fast ejendom med henblik på at sikre private forbrugere en rimelig og tidssvarende retsbeskyttelse.
Udvalget afgav først en delbetænkning om tilbagetrædelsesret ved aftaler om køb af fast ejendom og opførelse af bygning. Delbetænkningen blev senere udmøntet i kapitel 2 og 3 om fortrydelsesret i loven fra 1995.
Udvalget afgav sin hovedbetænkning med forslag om en selvstændig lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, herunder en ordning med tilstandsrapporter udarbejdet af beskikkede bygningssagkyndige og tilbud om ejerskifteforsikring, samt overvejelser om entreprenørens ansvar, reklamation og forældelse.
Justitsminister Bjørn Westh fremsatte forslag til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Bemærkningerne angiver udtrykkeligt, at forslaget bygger på betænkning nr. 1110/1987 og betænkning nr. 1276/1994.
Lovforslaget blev førstebehandlet i Folketinget og herefter henvist til Retsudvalget.
Retsudvalget afgav betænkning over lovforslaget forud for 2. behandling.
Lovforslaget blev andenbehandlet og henvist til fornyet udvalgsbehandling, hvorefter Retsudvalget afgav tillægsbetænkning den 31. maj 1995.
Lovforslaget blev vedtaget med 64 stemmer (S, SF, RV og EL) mod 51 (V, KF og FP).
Loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. blev stadfæstet. Den indeholder huseftersynsordningen med tilstandsrapport og ejerskifteforsikring (kapitel 1), fortrydelsesret ved boligkøb og ved aftaler om opførelse af hele bygninger (kapitel 2-3) samt en ufravigelighedsregel i § 21.
Efter § 23 trådte loven i kraft den 1. januar 1996 med virkning for aftaler indgået efter ikrafttrædelsen. Samtidig fik købelovens § 54, stk. 2, og § 83, stk. 2, virkning med en 5-årig reklamationsfrist for byggematerialer.
Lov nr. 437 af 31. maj 2000 ændrede lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., lov om omsætning af fast ejendom og ligningsloven og justerede den ordning, betænkningen havde foreslået.
Lov nr. 575 af 6. juni 2007 indsatte §§ 25 A ff. i byggeloven, så den erhvervsdrivende, der opfører eller forestår opførelsen af en ny bolig for en forbruger, skal tegne og betale en byggeskadeforsikring, der i 10 år dækker væsentlige byggeskader. Lovforslaget L 177 blev fremsat 14. marts 2007 og vedtaget enstemmigt den 1. juni 2007 med 114 stemmer.
Lov nr. 609 af 14. juni 2011 (L 89, 2010-11) reviderede huseftersynsordningen, bl.a. med krav om elinstallationsrapport og om, at sælgeren betaler halvdelen af præmien for ejerskifteforsikringen, jf. lovens § 2 og § 2 a. Lovforslaget blev vedtaget med 107 stemmer for og ingen imod.
Justitsministeriet sendte et udkast til lovforslaget i høring hos bl.a. Advokatrådet, Forbrugerrådet, Assurandør-Societetet, Entreprenørforeningen, Foreningen af Typehusfabrikanter i Danmark og Parcelhusejernes Landsorganisation. Høringen førte bl.a. til en præcisering af, hvilke fejl en ejerskifteforsikring skal dække.
De bestemmelser betænkningen behandler - loven til venstre, betænkningens behandling i midten og dens holdning til højre. Hold musen over §-referencen for at læse paragraffen.
Grundlaget: de love betænkningen citerer, de dokumenter den henviser til, og de begreber den definerer.
