Betænkningen er en foreløbig delbetænkning uden endelige anbefalinger; den fungerer som et problemkatalog og statusrapport til offentlig høring om branchens regulering.
Betænkning nr. 1231/1992 var Børge Dahl-udvalgets delbetænkning — en statusoversigt og et problemkatalog uden endelige anbefalinger, fremlagt til offentlig debat om reguleringen af ejendomsformidlingen. Udvalget vedrørende omsætning af fast ejendom blev nedsat af Industriministeriet i oktober-december 1991 efter anbefaling i betænkning nr. 1195/1990 om brancheglidning og franchising, og skulle efter kommissoriet afslutte sit arbejde inden udgangen af 1992. Problemkataloget blev fulgt op af udvalgets endelige betænkning nr. 1241 i december 1992, hvis lovudkast blev fremsat som L 225 den 17. marts 1993 af industriminister Trøjborg, vedtaget ved 3. behandling den 25. juni 1993 og stadfæstet som lov nr. 453 af 30. juni 1993 om omsætning af fast ejendom. Loven trådte i kraft 1. januar 1994 med dele fra 1. august 1993; den ophævede ejendomsmæglerloven og næringslovens § 23, erstattede beskikkelse og næringsbrev med et ejendomsmæglerregister og indførte kontantprisprincippet, adgang til selskabsform, begrænsninger for franchisegivere og kædetilknytning samt omfattende oplysnings- og uafhængighedskrav til gavn for forbrugerne. Kun skødeskrivningsforbuddet, som kommissoriet forudsatte opretholdt, fik en anden skæbne: det blev overført til vinkelskriverlovens § 2 a med en udløbsklausul og bortfaldt 1. januar 1997. Lov om omsætning af fast ejendom blev afløst af lov om formidling af fast ejendom m.v. (lov nr. 526 af 28. maj 2014) med virkning fra 1. januar 2015.
Hvad kommissionen har afgivet: resumé, hovedkonklusion og kapitlerne. Sidetallene åbner originalen på den pågældende side.
Udvalget vedrørende omsætning af fast ejendom blev nedsat for at vurdere den fremtidige regulering af ejendomsformidlingsbranchen, herunder behovet for adgangsregulering (besikkelse/næringsbrev), selskabsformer og franchiseaftaler. Denne delbetænkning udgør en statusoversigt og et problemkatalog med henblik på at sikre en effektiv og konkurrencepræget ejendomsomsætning til gavn for forbrugerne. Udvalget inviterer offentligheden til høring for at danne grundlag for endelige lovforslagsarbejder inden udløbet af kommissoriets frist i 1992.
Hver anbefaling holdt op mod hvad der faktisk skete: anbefalingen til venstre, gennemførelsen - med den konkrete retsakt - til højre.
Delbetænkningen fremlægges som en statusoversigt og et problemkatalog til offentlig debat, hvorefter udvalget afslutter sit arbejde med en endelig betænkning inden udgangen af 1992.
Udvalget afgav som forudsat i kommissoriet sin endelige betænkning nr. 1241 i december 1992 med et komplet lovudkast, og problemkataloget fra betænkning nr. 1231 er optrykt som bilag 5 hertil. Industriministeren oplyste undervejs Folketingets Erhvervsudvalg om, at udvalgsarbejdet foreløbig var resulteret i betænkning nr. 1231, og at regeringen ville afvente arbejdets afslutning før lovgivningsinitiativer.
Åbn kilden»Der kun bør lovgives specielt for omsætning af fast ejendom, for så vidt og i det omfang der foreligger et særligt behov herfor« — herunder skal der tages stilling til Fremtidssikringsudvalgets forslag om ophævelse af såvel næringsloven som ejendomsmæglerloven.
Ejendomsmæglerloven blev ophævet ved lovens § 35, og næringslovens kapitel om ejendomsmæglere og ejendomshandlere, herunder § 23, blev ophævet ved § 33. Særreguleringen blev samlet i én forbrugerrettet lov, der efter bemærkningerne alene er et supplement til den generelle erhvervsregulerende lovgivning som markedsførings- og konkurrenceloven.
Åbn kildenDet skal afklares, om det er påkrævet at opretholde en lovgivning, hvorefter det kræves, at ejendomsmæglere beskikkes, og at ejendomshandlere skal have næringsbrev, og om forbuddet mod, at ejendomsmæglere og ejendomshandlere driver virksomhed i selskabsform, bør ophæves.
Beskikkelses- og næringsbrevsordningen blev afløst af et register over ejendomsmæglere i Erhvervs- og Selskabsstyrelsen med objektive optagelsesbetingelser (§ 25), og adgangen til erhvervet blev liberaliseret, så ejendomsformidling kan drives i selskabsform og tillige af advokater samt af penge- og realkreditinstitutter og forsikringsselskaber gennem særskilte selskaber (§ 8). Betegnelsen ejendomshandler bortfaldt efter overgangsperioden i § 37.
Åbn kildenDet skal afklares, om der bør være begrænsninger i, hvad der kan aftales i franchiseaftaler og samarbejdskontrakter, og om brancheglidningen og kædedannelsen mellem ejendomsformidlere og realkredit- og pengeinstitutter kræver ny regulering.
Efter § 8, stk. 4, må kun ejendomsmæglere, advokater og de nævnte finansielle virksomheder have ejerinteresser i eller være leverandør af navn og forskrifter for forretningsgange — dvs. optræde som franchisegiver — over for ejendomsformidlingsvirksomheder. Hertil kom krav om, at tilknytningen til et penge- eller realkreditinstitut eller forsikringsselskab skal fremgå af virksomhedens navn (§ 28), og at kun bundne formidlere skal føje »agent for« samarbejdspartneren til navnet, mens ubundne mæglere fik eneret til betegnelsen »uafhængig ejendomsmægler« (§ 26).
Åbn kildenForbrugerne skal sikres uafhængig og gennemsigtig ejendomsformidling — herunder valgfrihed, oplysning om formidlerens særlige interesser og provision samt beskyttelse mod sammenkædning af ydelser.
Loven pålagde rådgivere og formidlere at oplyse om særlige økonomiske eller personlige interesser og om provision, herunder dens størrelse på forespørgsel (§§ 7 og 16), forbød at ejendomsformidling betinges af aftagelse af andre ydelser (§ 23) og at aftaler om andet binder forbrugeren til en bestemt formidler (§ 22), og indførte omvendt bevisbyrde for formidleren i erstatningssager om råd givet med egeninteresse (§ 24).
Åbn kildenForbuddet mod, at ejendomsmæglere og -handlere udfærdiger de til tinglysning bestemte dokumenter om overdragelse af fast ejendom, forudsættes opretholdt (kommissoriets forudsætning, gengivet i betænkningen).
Skødeskrivningsforbuddet blev ved ophævelsen af ejendomsmæglerloven overført til vinkelskriverlovens § 2 a, men samtidig forsynet med en udløbsklausul, hvorefter bestemmelsen ophævedes den 1. januar 1997. Forbuddet blev dermed kun videreført i en tidsbegrænset form og gælder ikke i dag.
Åbn kildenBetænkningens vej gennem systemet - fra kommissorium over høring og lovforslag til vedtagelse og ikrafttrædelse. Hver hændelse med dato og kilde.
Betænkning nr. 1231/1992 var Børge Dahl-udvalgets delbetænkning — en statusoversigt og et problemkatalog uden endelige anbefalinger, fremlagt til offentlig debat om reguleringen af ejendomsformidlingen. Udvalget vedrørende omsætning af fast ejendom blev nedsat af Industriministeriet i oktober-december 1991 efter anbefaling i betænkning nr. 1195/1990 om brancheglidning og franchising, og skulle efter kommissoriet afslutte sit arbejde inden udgangen af 1992. Problemkataloget blev fulgt op af udvalgets endelige betænkning nr. 1241 i december 1992, hvis lovudkast blev fremsat som L 225 den 17. marts 1993 af industriminister Trøjborg, vedtaget ved 3. behandling den 25. juni 1993 og stadfæstet som lov nr. 453 af 30. juni 1993 om omsætning af fast ejendom. Loven trådte i kraft 1. januar 1994 med dele fra 1. august 1993; den ophævede ejendomsmæglerloven og næringslovens § 23, erstattede beskikkelse og næringsbrev med et ejendomsmæglerregister og indførte kontantprisprincippet, adgang til selskabsform, begrænsninger for franchisegivere og kædetilknytning samt omfattende oplysnings- og uafhængighedskrav til gavn for forbrugerne. Kun skødeskrivningsforbuddet, som kommissoriet forudsatte opretholdt, fik en anden skæbne: det blev overført til vinkelskriverlovens § 2 a med en udløbsklausul og bortfaldt 1. januar 1997. Lov om omsætning af fast ejendom blev afløst af lov om formidling af fast ejendom m.v. (lov nr. 526 af 28. maj 2014) med virkning fra 1. januar 2015.
En regeringsnedsat arbejdsgruppe med repræsentanter for Justitsministeriet, Boligministeriet og Industriministeriet afgav en redegørelse om brancheglidning og franchising på ejendomsformidlingsområdet og anbefalede en bredere undersøgelse af ejendomsomsætningen. Regeringen fulgte anbefalingen og besluttede at nedsætte Udvalget vedrørende omsætning af fast ejendom.
Industriministeriet anmodede i oktober 1991 en række organisationer og myndigheder — bl.a. Advokatrådet, Dansk Ejendomsmæglerforening, Forbrugerrådet, Finansrådet og Realkreditrådet — om at lade sig repræsentere i udvalget. Kommissoriet fastlagde, at udvalget bl.a. skulle vurdere behovet for beskikkelse og næringsbrev, forbuddet mod selskabsform og grænserne for franchise- og samarbejdsaftaler, og at arbejdet skulle være afsluttet inden udgangen af 1992.
Industriminister Anne Birgitte Lundholt udnævnte udvalgets medlemmer med professor, cand.jur. Børge Dahl som formand. Udvalget holdt sit første møde den 16. december 1991.
Formanden Børge Dahl sendte delbetænkningen til industriminister Anne Birgitte Lundholt. Baggrunden var, at ministeren efter et spørgsmål fra Folketingets Erhvervsudvalg om at fremskynde arbejdet havde henledt formandens opmærksomhed på muligheden for at afgive delbetænkninger.
Industriministeriet offentliggjorde i marts 1992 delbetænkningen »Omsætning af fast ejendom — En statusoversigt og et problemkatalog«. Den indeholdt ingen endelige anbefalinger, men fremlagde branchens og reguleringens problemer til offentlig debat forud for udvalgets endelige stillingtagen.
Folketingets Erhvervsudvalg afgav betænkning over Fremskridtspartiets beslutningsforslag B 59 om ændring af ejendomsmæglerbekendtgørelsen (ejendomsmægleres uafhængighed af realkreditvirksomhed). Flertallet indstillede forslaget til forkastelse, bl.a. under henvisning til industriministerens oplysning om, at udvalgsarbejdet foreløbig var resulteret i betænkning nr. 1231 med statusoversigt og problemkatalog, og at regeringen ville afvente arbejdets afslutning før lovgivningsinitiativer.
Udvalget afgav sin endelige betænkning nr. 1241 »Lov om omsætning af fast ejendom« med udkast til en samlet ny lov. Problemkataloget fra betænkning nr. 1231 er optrykt som bilag 5 til den endelige betænkning.
Industriminister Jan Trøjborg fremsatte L 225 (1992-93), Forslag til lov om omsætning af fast ejendom, der bygger på arbejdet i Udvalget vedrørende omsætning af fast ejendom. Forslaget indførte kontantprisprincippet, et ejendomsmæglerregister, regler om ejerinteresser og franchise i ejendomsformidlingsvirksomheder samt en række forbrugerbeskyttende pligter.
Samtidig med fremsættelsen blev lovforslaget sendt i høring hos bl.a. Advokatrådet, Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk Franchisegiver-Forening, Forbrugerrådet, Finansrådet, Realkreditrådet, Assurandør-Societetet, Parcelhusejernes Landsforening og Den Danske Dommerforening.
Folketinget vedtog lovforslaget om omsætning af fast ejendom ved tredjebehandlingen den 25. juni 1993.
Loven blev stadfæstet den 30. juni 1993 og offentliggjort 1. juli 1993. Den ophævede ejendomsmæglerloven (§ 35) og næringslovens § 23 om ejendomsmæglere og ejendomshandlere (§ 33) og samlede reguleringen af ejendomsomsætningen i én forbrugerrettet lov.
Efter lovens § 36 trådte reglerne om Erhvervs- og Selskabsstyrelsens ejendomsmæglerregister (§ 25), det rådgivende udvalg vedrørende ejendomsomsætning (§ 30) og overgangsordningen (§ 37) i kraft den 1. august 1993, så registreringen kunne være på plads inden lovens fulde ikrafttræden.
Loven trådte i kraft den 1. januar 1994. Fra dette tidspunkt bortfaldt beskikkelses- og næringsbrevsordningen for ejendomsmæglere og ejendomshandlere, og ejendomsformidling måtte alene udøves af registrerede ejendomsmæglere, advokater samt penge- og realkreditinstitutter og forsikringsselskaber gennem særskilte selskaber.
Forbuddet mod, at ejendomsformidlere udfærdiger de til tinglysning bestemte dokumenter, var ved lov nr. 453/1993 § 34 overført fra ejendomsmæglerloven til § 2 a i lov om ydelse af juridisk bistand m.v. (vinkelskriverloven) med en udtrykkelig udløbsklausul. Bestemmelsen ophævedes efter sin egen ordlyd den 1. januar 1997.
Lov om omsætning af fast ejendom blev ophævet og videreført i lov om formidling af fast ejendom m.v. (lov nr. 526 af 28. maj 2014), jf. lovens § 66, der satte den nye lov i kraft den 1. januar 2015.
De bestemmelser betænkningen behandler - loven til venstre, betænkningens behandling i midten og dens holdning til højre. Hold musen over §-referencen for at læse paragraffen.
Grundlaget: de love betænkningen citerer, de dokumenter den henviser til, og de begreber den definerer.
