Fortolkning af Konkurslovens § 56 vedrørende ikke-afskrevet indretningstilskud i lejekontrakt

Sagen angik et erstatningskrav rejst af sagsøger, Bryggen, Vejle A/S, mod sagsøgte, Top Toy A/S under konkurs (repræsenteret af kurator), vedrørende tab som følge af sagsøgtes misligholdelse af en erhvervslejekontrakt.

Baggrund og Uenighed

Bryggen, Vejle A/S var udlejer af et stort butikslejemål i indkøbscentret Bryggen i Vejle, som var lejet af Top Toy A/S til drift af en BR-butik. I december 2018 indgav Top Toy A/S konkursbegæring, hvilket medførte en ophævelse af lejekontrakten i henhold til konkurslovens regler.

Sagsøger krævede erstatning for det lejetab, der opstod i perioden fra lejemålets ophør og frem til genudlejning, samt dækning af omkostninger forbundet med istandsættelse af lejemålet, der var blevet forladt i en stand, der afveg fra det aftalte. Den samlede kravspulje udgjorde 4.850.000 kr.

Sagsøgers Argumenter

Sagsøger gjorde gældende, at Top Toy A/S havde misligholdt sine forpligtelser under lejekontrakten, både før og under konkursen. Sagsøger argumenterede især for, at kurator for Top Toy A/S havde trukket processen med rydning og aflevering af lejemålet i langdrag, hvilket unødigt forsinkede genudlejningen og forværrede tabet. Sagsøgers krav var baseret på almindelige obligationsretlige principper, herunder princippet om erstatning for positiv opfyldelsesinteresse ved misligholdelse af kommercielle kontrakter.

Sagsøger fremlagde detaljeret dokumentation for:

• Tabt lejeindtægt i genudlejningsperioden.
• Nødvendige istandsættelsesomkostninger, herunder fjernelse af specialinventar og retablering.

Kurators Argumenter (Sagsøgte)

Kurator for Top Toy A/S påstod frifindelse, subsidiært et væsentligt mindre beløb. Kurator argumenterede for, at det krævede erstatningsbeløb var for højt, da:

• Udlejer (sagsøger) havde en skærpet pligt til at begrænse sit tab, og genudlejningsperioden var urimeligt lang.
• Istandsættelsesomkostningerne var uforholdsmæssige, og dele af det udførte arbejde gik ud over, hvad der var nødvendigt for at bringe lejemålet tilbage til den aftalte stand.

Kurator gjorde gældende, at "erstatningskravet skal begrænses til den periode, hvor en professionel udlejer realistisk set burde have kunnet genudleje lejemålet, uanset de faktiske genudlejningsforhold, der fulgte i kølvandet på en stor konkurs." Kurator anførte desuden, at en del af istandsættelsen vedrørte opgraderinger, som ikke var Top Toys ansvar.