Salg af ejendom til hovedanpartshaver: Justeret kostpris skulle anvendes som handelsværdi

Sagen omhandler et selskab, der solgte en nyistandsat ejendom til sin eneanpartshaver og dennes ægtefælle til en pris, der var lavere end selskabets samlede omkostninger til køb og istandsættelse. Selskabet havde erhvervet ejendommen for 3.500.000 kr. og afholdt istandsættelsesudgifter for 2.313.355 kr., hvorefter den blev solgt til anpartshaveren for 5.500.000 kr.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen forhøjede selskabets skattepligtige indkomst med 313.355 kr., svarende til differencen mellem selskabets samlede kostpris (5.813.355 kr.) og salgsprisen. Skattestyrelsen henviste til praksis, herunder SKM2007.153.HR, og argumenterede for, at når et selskab istandsætter en ejendom til privat brug for en hovedaktionær i tidsmæssig sammenhæng med et salg til denne, skal overdragelsessummen fastsættes til selskabets kostpris og ikke den aftalte markedspris. Dette skyldes, at transaktionen er omfattet af armslængdeprincippet i Ligningsloven § 2.

Selskabets argumentation

Selskabet gjorde gældende, at salget skete til markedspris, fastsat af en ejendomsmægler til 5.500.000 kr. Salget var ifølge selskabet en nødvendighed for at undgå konkurs, da ejendomsmarkedet var gået i stå på grund af COVID-19. Selskabet anførte, at det aldrig var hensigten, at anpartshaveren skulle overtage ejendommen, og at salget til markedspris derfor var korrekt. Subsidiært argumenterede selskabet for, at visse omkostninger på 93.860 kr. ikke var forbedringsudgifter og derfor skulle trækkes fra kostprisen.

Landsskatteretten fandt, at salget af ejendommen fra selskabet til eneanpartshaveren var en kontrolleret transaktion mellem interesseforbundne parter, jf. Ligningslovens § 2. Retten tiltrådte Skattestyrelsens principielle synspunkt om, at overdragelsessummen i en sådan situation skulle fastsættes til selskabets kostpris i henhold til praksis fastlagt i SKM2007.153.HR.

Landsskatteretten fandt dog, at selskabets samlede kostpris skulle justeres. Retten vurderede, at udgifter på i alt 93.860,03 kr. til forsikring, mægler, tinglysning og forbrug ikke var forbedringsomkostninger, der forøgede ejendommens markedsværdi. Disse udgifter skulle derfor ikke indgå i den kostpris, som salgsprisen skulle måles op imod.

Den korrigerede kostpris blev herefter fastsat til 5.719.495 kr. Forskellen mellem den korrigerede kostpris og salgsprisen på 5.500.000 kr. udgjorde 219.495 kr. Dette beløb blev anset for skattepligtig indkomst for selskabet i henhold til Statsskatteloven § 4.