Maksimale takster for ejendomsformidling: Proportionalitet af nationale prislofter i lyset af servicedirektivet og Chartret

Sagen omhandler en præjudiciel anmodning fra Ustavno sodišče Republike Slovenije (den slovenske forfatningsdomstol) vedrørende foreneligheden af national lovgivning, der fastsætter et loft over vederlaget for ejendomsformidlingstjenester, med EU-retten. Loven begrænser det maksimale formidlingsvederlag for køb, salg eller udlejning af fast ejendom (enfamilieboliger, lejligheder eller boligenheder), når køberen eller lejeren er en fysisk person.

Ejendomsselskaberne, herunder AEON NEPREMIČNINE d.o.o. m.fl., anfægtede prisloftet, som begrænser vederlaget til enten 4% af salgsprisen (ved salg) eller højst én måneds husleje (ved udlejning), da de mente, at dette indgreb i deres frihed til at drive virksomhed.

Centrale spørgsmål og begrundelse

Den slovenske regering begrundede indgrebet med tvingende almene hensyn, specifikt at fremme adgangen til boliger til overkommelige priser, især for sårbare grupper (unge og ældre), samt at sikre forbrugerbeskyttelse og prisgennemsigtighed.

Domstolen skulle navnlig afgøre, om en sådan national foranstaltning, der udgør et krav, som tjenesteyderen skal overholde i henhold til artikel 15, stk. 2, litra g), i direktiv 2006/123/EF (Servicedirektivet), opfylder proportionalitetsbetingelserne i artikel 15, stk. 3, sammenholdt med Chartrets artikel 16 (frihed til at oprette og drive egen virksomhed) og artikel 38 (forbrugerbeskyttelse).

Det blev bemærket, at Chartrets artikel 7 (respekt for hjemmet) ikke fandt anvendelse, da sagen omhandlede erhvervelse eller leje af en fremtidig bopæl, ikke risikoen for at miste en eksisterende bolig.

Domstolen fastslog, at artikel 15, stk. 3, i direktiv 2006/123/EF, sammenholdt med Chartrets artikel 16 og 38, ikke er til hinder for en national lovgivning, der fastsætter et loft over vederlaget for ejendomsformidlingstjenester, forudsat at lovgivningen opfylder proportionalitetskravet. Den endelige vurdering heraf påhviler den forelæggende nationale ret (Ustavno sodišče).

Vurdering af nødvendighed og proportionalitet

Domstolen gav den slovenske domstol vejledning i proportionalitetsvurderingen:

• Begrundede almene hensyn: Forbrugerbeskyttelse og fremme af adgangen til boliger til overkommelige priser udgør tvingende almene hensyn, der kan begrunde en restriktion i etableringsfriheden.
• Egnethed: Da prisloftet kan forhindre urimeligt høje formidlingspriser, og disse priser sandsynligvis overvæltes på købs- eller lejeprisen, synes loftet egnet til at fremme målet om overkommelige boligpriser og gennemsigtighed.
• Det påhviler den nationale ret at vurdere, om lovgivningen går videre end nødvendigt, især da loven ikke kun vedrører sårbare personer, men enhver fysisk person, der køber eller lejer en bolig.