Flertalsafgørelse: Lejer skulle overtage græsslåning efter beboerdemokratisk beslutning trods manglende aftale i lejekontrakt

Sagen omhandler en tvist mellem lejer af en ældrebolig og udlejer om, hvem der har ansvaret for vedligeholdelse af et græsareal. Lejers lejekontrakt fra 2019 og det oprindelige vedligeholdelsesreglement pålagde ikke lejer nogen udvendige vedligeholdelsesforpligtelser. Udlejer havde da også vedligeholdt græsarealet i de efterfølgende 5-6 år.

Baggrunden for tvisten

Konflikten opstod, efter der på et beboerdemokratisk møde den 5. marts 2025 blev truffet beslutning om, at vedligeholdelsen af udearealer fremover skulle overgå til lejerne. Lejer indbragte sagen for Huslejenævnet, da lejer mente, at denne nye forpligtelse ikke kunne pålægges i et eksisterende lejeforhold, hvor det ikke var aftalt fra start.

Parternes argumenter

• Lejer argumenterede for, at hverken lejekontrakten eller det oprindelige vedligeholdelsesreglement indeholdt bestemmelser om udvendig vedligeholdelse, og at udlejer hidtil havde varetaget opgaven.
• Udlejer henviste til den beboerdemokratiske beslutning som grundlag for at overføre ansvaret for græsslåning til lejerne.

Sagen rejste spørgsmålet om, hvorvidt en beboerdemokratisk beslutning kan ændre vilkårene i et bestående lejemål til skade for lejer, særligt med henvisning til reglerne i almenlejeloven. Huslejenævnets kompetence til at afgøre sagen er baseret på Almenlejeloven § 30.

Huslejenævnet gav udlejer medhold i sagen ved en flertalsafgørelse.

Afgørelsens hovedpunkter

• Udlejer er ikke forpligtet til at vedligeholde græsarealet: Nævnets flertal (to ud af tre medlemmer) fandt, at den beboerdemokratiske beslutning om at overføre vedligeholdelsen af udearealer til lejerne var gyldig og lå inden for beboerdemokratiets rammer.
• Beslutningen var ikke urimelig: Flertallet vurderede, at den nye forpligtelse ikke var en urimelig byrde for lejerne at skulle tåle.

Mindretalsudtalelse

Et nævnsmedlem var uenig og stemte for, at udlejer fortsat skulle være forpligtet til at vedligeholde arealet. Dette medlem lagde vægt på, at lejer oprindeligt ikke var pålagt forpligtelsen, og at almenlejelovens regler om ændring af vedligeholdelsesordninger primært omhandler indvendig vedligeholdelse. Derfor kunne en sådan ny, udvendig forpligtelse ikke pålægges en lejer i et eksisterende lejemål.

Konsekvensen af flertalsafgørelsen er, at ansvaret for vedligeholdelse af det pågældende græsareal overgår fra udlejer til lejer i overensstemmelse med den beboerdemokratiske beslutning. Nævnets hjemmel til at træffe afgørelsen findes i .