Skattepligt af ejendomsavance ved salg af forældrekøbslejlighed efter kort ejerperiode

Sagen omhandler, hvorvidt klageren er skattepligtig af en ejendomsavance på 1.252.215 kr. ved salget af en ejerlejlighed i [by1] i indkomståret 2018. Skattestyrelsen havde anset avancen for skattepligtig, da de mente, at lejligheden ikke havde tjent som reel bolig for klageren i ejerperioden, hvilket er et krav for skattefrihed efter parcelhusreglen.

Faktiske omstændigheder

Klagerens forældre erhvervede lejligheden i 2006. Lejligheden blev udlejet til klagerens søster fra 2007-2011, og derefter til klageren fra 2013. Klageren flyttede ifølge CPR ind den 1. august 2013 og boede der som lejer frem til overtagelsen. Klagerens samlever flyttede ind i september 2017. Klageren blev tinglyst som ejer af lejligheden den 8. juni 2018 for 1.437.500 kr., svarende til den offentlige ejendomsvurdering plus 15 %. Den 14. august 2018 indgik klageren en formidlingsaftale med en ejendomsmægler, og lejligheden blev solgt til tredjemand den 14. september 2018 for 2.820.000 kr. Klageren og hans samlever erhvervede en ny ejendom i [by2] den 7. november 2018 for 3.500.000 kr.

Skattestyrelsens argumentation

Skattestyrelsen fastholdt, at fortjenesten var skattepligtig kapitalindkomst i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 1 og Personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 14. De anførte, at selvom klageren havde beboet lejligheden som lejer i over fem år og som ejer i to måneder, var ejerperioden for kort til at opfylde beboelseskriteriet i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1. Skattestyrelsen mente, at bevisbyrden var skærpet, da der var tale om en handel mellem interesseforbundne parter (forældre og barn), og at overdragelsen til en lav pris (15 % over offentlig vurdering) kunne indikere et ønske om at undgå beskatning af en betydelig avance hos forældrene og samtidig begunstige klageren med en afgiftsfri gave. De henviste til, at klageren kort efter erhvervelsen indledte salgsbestræbelser, og at materiale fra et bankmøde i august 2018 allerede indeholdt en forventet friværdi på 1 mio. kr. og en købspris på 3,5 mio. kr. for en ny bolig, hvilket antydede en forudgående salgshensigt.

Klagerens argumentation

Klagerens repræsentant påstod, at avancen var skattefri i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1. Det blev fremhævet, at klageren ubestridt havde beboet lejligheden i flere år, og at der ikke stilles krav til beboelsens varighed for at opnå skattefrihed, så længe beboelsen er reel. Repræsentanten bestred, at der forelå en skærpet bevisbyrde, og anførte, at klagerens hensigt var at bo varigt i lejligheden. Planerne ændrede sig først, da klageren uopfordret blev gjort opmærksom på muligheden for at optage et større lån via sin arbejdsgivers personalebank ([finans2]), hvilket muliggjorde køb af en større bolig. Det blev fremhævet, at klageren ikke kendte til den nye ejendom i [by2] før september 2018, og at de beløb, der fremgik af bankmaterialet, var fiktive tal indsat af banken. Desuden blev det anført, at forældrenes potentielle skattepligtige avance ved salg til tredjemand ikke ville have været betydelig, og at anvendelsen af 15 %-reglen (fra værdiansættelsescirkulæret fra 1982) ikke burde komme klageren til skade. Klageren henviste til praksis, hvor korte beboelsesperioder har ført til skattefrihed, når der ikke var tale om proforma.