Retshjælpsdækning til sag mod sælger ved mistanke om svig, når ejerskifteforsikring kun dækker delvist (Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom)

Sagen omhandler klagerens krav om retshjælpsdækning fra Forsia Forsikring A/S (tidligere ETU Forsikring A/S) til en verserende retssag mod sælgerne af klagerens ejendom. Tvisten mod sælgerne vedrører væsentlige mangler ved facadepuds, sålbænke, murkroner og tagterrasser, som ifølge klager skyldes, at sælgerne tilsidesatte deres loyale oplysningspligt, idet de kendte til manglerne og groft uagtsomt eller svigagtigt fortiede disse.

Ejerskifteforsikring og den aktuelle konflikt

Klager havde forinden anmeldt skaderne til sin ejerskifteforsikring, som var tegnet hos samme selskab. Selskabet havde tilbudt at dække et beløb på 800.000 kr. til udbedring af visse skader, men klageren fastholdt et krav på 3.438.950 kr. baseret på syns- og skønserklæringer udarbejdet i forbindelse med retssagen mod sælgerne. Klageren anførte, at sagsanlægget mod sælgerne var nødvendigt for at afbryde forældelse, da sælgerne ikke ville indgå en suspensionsaftale, og da der allerede forelå et betydeligt udækket krav.

Selskabets og klagerens argumentation

Selskabet fastholdt, at der i henhold til praksis først forelå en "konkret, aktuel konflikt" (jf. forsikringsbetingelsernes pkt. 3.1) mod sælgerne, når dækningsomfanget under ejerskifteforsikringen var endeligt afklaret (princippet om "ting før ansvar"). Desuden mente selskabet, at klagerens muligheder for at få sælgerne kendt ansvarlige for grov uagtsomhed eller svig var beskedne, da manglernes oprindelse lå i en ombygning fra 2007, før sælgernes ejertid.

Klageren argumenterede for, at grundlaget for søgsmålet var undtagelsesbestemmelsen i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2, stk. 5, der åbner for krav mod sælger ved svig eller grov uagtsomhed. Klageren fremlagde skønserklæringer, der påviste, at manglerne skyldtes ufagligt håndværk, og at sælgerne sandsynligvis kendte til vandindtrængning i deres ejertid (2013-2019) og havde foretaget kosmetiske reparationer for at skjule problemerne. Dette støttedes af vidneudsagn fra genboere, som var indkaldt til hovedforhandlingen.

Ankenævnet for Forsikring traf afgørelse om, at Forsia Forsikring A/S skal yde retshjælpsdækning efter forsikringsbetingelserne til klagerens retssag mod sælgerne af ejendommen. Klagegebyret tilbagebetales.

Nævnet lagde vægt på, at der forelå en konkret og aktuel tvist om et betydeligt udækket differencebeløb. Dette skyldtes, at klagerens ejerskifteforsikring kun havde anerkendt dækning på 800.000 kr., mens skønsmanden i retssagen skønnede de samlede nødvendige udbedringsomkostninger til 3.438.950 kr. Den betydelige forskel i erstatningsbeløbene var tilstrækkelig til at fastslå eksistensen af en tvist.